住房建设论文篇1
关键词：公共租赁住房;AHP;四分图模型;住房满意度;乌鲁木齐
中图分类号：F293.3文献标识码：A
收录日期：2014年12月26日
为加快解决中低收入家庭住房困难问题，促进经济社会和谐、稳定、健康发展，2011年国家决定大规模实施保障性安居工程建设，提出“十二五”期间全国建设3，600万套保障性安居工程任务。自规划实施以来，通过发挥中央和地方两个积极性，全国保障性安居工程的建设速度明显加快，基本建成的数量不断增加，保障性住房覆盖程度不断提高，基本形成了覆盖建设、分配、运营管理等环节的保障性安居工程建设管理体系。建设规模的扩大并不意味着保障性住房政策功能的实现。在完善资金配套办法，分配管理机制的同时，如何能够保证保障性住房切实满足中低收入群体的住房需求，使住户对居住情况感到满意，才是实现保障性住房促进社会包容与和谐功能的关键。
当前学术界对于保障性住房满意度的评价研究主要集中于哪些因素影响住户的生活满意度。例如，李培在北京市经济适用房住户满意度的研究中，引入了个人特征、住所特征、社区特征、通勤成本、政策执行漏洞、社区同质性与和谐度的六个变量。通过微观调查和实证分析，指出配套设施不完善、地理位置偏僻、职住分离严重、物业管理较差以及小区内出租问题严重是导致住户生活和居住满意度下降的主要原因，但未深入探讨如何提高住户的满意度。丁旭通过对杭州市两个经济适用房和拆迁安置房小区的调查发现，居民最不满意的三项指标是距工作单位的距离、公共交通条件、距市中心距离，总结起来也就是对保障性住房的地理位置不满，但是未建立系统的住房满意度的评价指标体系。吕维霞等人基于北京的便利调查数据指出，廉租房和经济适用房住户在政府的公信力、满意度和政府形象的评价上要高于商品房和一般性租房公众，从而从整体上肯定了保障性住房政策的正确性和有效性，但对于保障性住房政策的具体评价指标并未作出进一步的细分和测量。
本文以公共租赁住房的租户生活满意度为研究对象，与以往研究的不同主要有两点：一是将国家关于公共租赁住房的政策纳入到评价体系中。在问卷中体现了租户是否对公租房的政策了解以及满意程度，并且量化成两个指标反映;二是根据实地调研数据，运用层次分析法和四分位模型对满意度和影响因素进行深入具体的实证分析，对乌鲁木齐市公共租赁住房政策的完善提供了更加充分的依据。
一、研究设计
（一）研究区域。第二次中央新疆工作座谈会于2014年5月28日至29日召开，“社会稳定和长治久安”被确定为新疆工作的总目标。大力开展保障性住房建设是解决困难群众住房问题、改善民生、凝聚民心、维护稳定、促进民族团结的重要手段。新疆在相当长时期内处于工业化、城镇化快速发展时期，城镇化过程中，住房供求关系紧张局面将长期存在。新疆的城镇化率北疆达到50%以上，而南疆只有32%，在城镇化过程中将有大量农民工涌入城市寻找就业机会，需要保障性住房的人会越来越多。
乌鲁木齐市作为新疆的政治、经济和文化中心，是新疆最重要的移民城市。截至2013年底，乌鲁木齐市已有常住人口346万人，比2012年增长11万人，增加的人数相当于目前博州精河县全县的常住人口，而增长的人口中以外来迁入为主。乌鲁木齐市住房保障工作肩负着300多万常住城镇人口中住房困难群体的住房保障任务，住房保障工作对乌鲁木齐市社会稳定、长治久安具有重要性和基础性。
“十二五”以来，乌鲁木齐市保障性住房建设步伐明显加快，保障体系进一步完善，保障覆盖面扩大，保障结构优化，更加突出保障基本特征。乌鲁木齐市于2007年开始正式建设保障性住房，从2007年到2013年，乌鲁木齐保障性住房共开工建设53，106套，基本建成27，688套，完成投资共651，977万元。建设规模逐年扩大，开工数量逐年上涨。截至2013年，城镇家庭保障性住房覆盖率达到5.75%，比2010年的1.69%提高了4.06个百分点。
（二）数据来源。本文数据来源于2014年3月期间对乌鲁木齐市4个公共租赁住房小区的问卷调研。本次调研以问卷调研和入户访谈为主，室内调查和室外调研结合，对西城康居苑、阳光雅润苑六期、温泉康居苑和米东康居苑的租户进行调查，并与小区的物业进行交流，采集相关信息以及数据。
数据调研共分为两步：第一，根据小区物业的指导，选取小区中的典型租户，进行入户访谈调查;第二，在小区物业的协助下，将调研问卷平均分发到4个小区的租户中，进行大批量的问卷调研。共发放600份调查问卷，回收402份。其中男性受访者有197位，女性受访者有205位。10.47%的汉族，15.4%的哈萨克族，65.4%的维吾尔族，6.4%的其他民族。
在考虑指标选取的全面性、循序渐进性和重要性的基础上，根据小区实地问卷调研以及专家的反馈意见的结果，本文建立了公共租赁住房租户生活满意度评价指标体系，选择5个指标因子作为二级指标，分别是地理位置、物业管理、房屋质量、小区设施以及公租房政策。根据5个指标因子的不同特征，参考相关文献，确定出第三层的具体评价指标，见表1。（表1）
（三）研究方法。本文主要采用的研究方法是AHP（层次分析法）和四分位图模型。
（1）运用AHP（层次分析法）确定三级指标因子的权重为Wi，二级指标因子权重为Wj。
（2）根据问卷调研数据，运用SPSS软件计算出满意度评价模型中各项指标因子的平均得分，简称指标因子值Ci。
（3）利用“最小―最大规范化”方法，将指标因子值进行线性转换，映射到新的区间[0.001，1]，其公式为：
Ci′=（maxCi′-minCi′）+minCi′
式中：Ci′表示标准化后的数据，Ci表示原始数据，maxCi和minCi表示Ci的最大值和最小值，maxCi′和minCi′表示Ci′的最大值和最小值，根据实际数据计算，minCi′=0.001。
（4）计算出公共租赁住房租户生活满意度的评价指数=指标因子值Ci′×权重Wi，见表2。（表2）
（5）运用四分图模型分析，具体分析影响满意度的各个指标，从而分类处理。
二、评价结果及分析
（一）满意度评价指数等级划分。对于满意度测评指标的量化问题，本文把满意度评价指数0.000～1.000划分为五级，使之直观反映满意度。具体划分指标和含义见表3。（表3）
（二）总体满意度结果分析。根据满意度调查分析结果，乌鲁木齐市公共租赁住房租户生活的满意度指数为0.774。结合满意度评价指数等级划分表，可知生活的满意度属于评价指数[0.601，0.800]，即等级4代表满意的含义。此数据能够反映出乌鲁木齐市公共租赁住房的生活满意程度较高，基本上能够改善中低收入群体的住房质量，实现了国家住房保障政策的基本目标。但是，从二级指标的满意度来看，乌鲁木齐市的公共租赁住房有待于进一步的改善和提高。地理位置、物业管理和小区设施三项指标都位于较低的满意度区间。因此，在新形势下，保障性住房的建设不仅要有量的提高，同时也要求有质的提高，围绕周边环境以及基础的配套设施建设也势在必行。
（三）四分图模型分析。四分图模型又称重要因素推导模型，是一种偏向于定性研究的诊断模型。它列出所有绩效指标，每个绩效指标有重要度和满意度两个属性，根据该绩效指标的重要程度及满意程度打分，将影响满意度的各个因素归于四个象限内，最后可根据归类结果对这些因素分别处理。
在对公共租赁住房租户生活满意度评价指标体系中的三级指标进行整理后，依据指标的因子值和权重做出两条相互垂直的参考线，交点为指标因子值和权重均值（0.711，0.333），将整个坐标系分为四个象限。横轴代表各项指标的因子均值（即满意度），纵轴代表各项指标的权重（即重要性）。其中，C1～C15代表评价体系中的三级指标见图1。（图1）
第一象限：优势区（A）。评价指标表现为满意度和重要度均高的区域。15个指标中有3个指标在该区域，分别是治安情况（C7）、住房条件（C9）和房租承受能力（C15）。这些因素应该继续保持并发扬。
第二象限：修补区（B）。评价指标表现出满意度低而重要度高的区域。处在此区域的指标是目前公共租赁住房必须密切关注并且马上改进。落在这个区域的指标有购物方便度（C2）和供电供水（C12），这两个指标是租户日常生活必须满足的，评价度较低，需重点修补。
第三象限：机会区（C）。评价指标表现出重要度低而满意度也低的区域。这些并不是最急需解决的问题。落在这个区域的指标有公交车方便度（C1）、上学方便度（C3）和配套设施（C13），由于租户不太重视这些因素，在资源紧张的情况下可以忽略这些因素，但是在这里往往可以挖掘出提升满意度的机会点。
第四象限：维持区（D）。评价指标表现出低重要度和高满意度区域。落在此区指标有卫生打扫（C4）、垃圾清理（C5）、设施维护（C6）、采光条件（C8）、小区绿化（C10）、供暖设施（C11）和认同程度（C14），这些指标满意度评价较高，但对租户不是最重要的，属于次要优势，对绩效提高的实际意义不大，如果考虑资源的有效分配应先从该部分做起。
三、结论与讨论
典型小区的应用测评结果，表明基于AHP的公共租赁住房生活满意度综合评价体系是测量中低收入家庭保障性住房的满意程度的有效方法之一。本文以乌鲁木齐市的公共租赁住房项目调查问卷数据为基础，使用生活满意度的综合评价体系，对乌鲁木齐市的公共租赁住房的租户生活满意度进行评价。
（一）从一级指标评价结果来看，乌鲁木齐市公共租赁住房租户的生活满意程度较高，乌鲁木齐的保障性住房政策能够改善中低收入群体的住房质量，实现了国家住房保障政策的基本目标。
（二）从二级指标评价结果来看，物业管理、房屋质量和廉租房政策的满意度较高，这与政府对保障性住房建设质量的严格监管是分不开的。而地理位置和小区设施的满意度一般，这是因为商品房市场和保障性住房发展有一定的冲突性，地方政府出于土地出让金收取角度，导致保障性住房选址较偏远，公共基础设施尚不完善。因此在新形势下，保障性住房的建设不仅要有量的提高，同时也要求有质的提高，围绕周边环境以及基础的配套设施建设也势在必行。
（三）运用四分图模型，对三级指标进行分类的结果来看，保障性住房需要重点关注租户的购物方便程度和供电供水情况，对于这两个因素，应该找出问题症结，重点解决。
鉴于我国大规模修建保障性住房的现状，有必要形成一套完整的评估体系来测量住户的满意度，进而不断调整完善保障房的建设方式和政策重点。本文的研究结论是基于乌鲁木齐市保障房建设的基础上做出的，这些实证研究数据和结论虽然有一定的局限性，但是这些数据和结论有助于发现保障性住房建设以及租住过程中存在的问题，同时也为政府完善社会保障制度特别是保障房制度提供理论依据，也为政府不断改进与保障房相关的公共服务质量提供参考。
主要参考文献：
[1]吴莹，陈俊华.保障性住房的住户满意度和影响因素分析：基于香港公屋的调查[J].经济社会体制比较，2013.4.
住房建设论文篇2
关键词：可信性理论房地产投资期望值模型线性规划lingo软件
可信性理论研究现状
近十年来，我国的房地产投资发展迅速，普遍激增的房价不断推动当前房地产投资规模的直线增长，炒房现象十分严重，从而使得许多城市的大量新建住房闲置。城市中大量低收入群体买不起房的现象已逐渐成为当前房地产经济中的突出问题。为了更好地管理当前的房地产投资市场，国家已经陆续出台了许多控制房价过快增长的相关政策，以便从各个方面缓解当前城市未购房居民的买房压力。众所周知，当前形势下的房地产投资存在极大的风险性。为了更好地进行房地产投资就必须充分掌握当前影响房地产投资的各种有效信息，不能盲目进行投资建房，一旦房源严重过剩势必会大量积压闲置，直接影响与房地产投资有关的部分行业的正常运营。事实上，房地产投资受土地、人力、物力、财力以及市场需求等诸多不确定性信息的影响，因此，要想稳妥地进行房地产投资就需要对这些不确定性信息进行合理有效地处理。为了很好地处理房地产投资中的各类不确定性信息，本文基于可信性理论将采用模糊变量来处理这些不确定性信息。
自从zadeh在1965年首先提出模糊集的概念以来，许多学者就开始了模糊集理论的研究工作并且使其在理论和应用上都得到了迅速地发展。后来，bellman和zadeh在数学规划的基础上第一次提出了模糊规划的概念，他们的先驱工作使得模糊环境下的数学规划理论得以迅速的发展。基于可能性理论，许多学者已经研究了大量模糊环境下的房地产投资组合问题，并且得到了许多有意义的模糊房地产投资优化模型以及一系列模型的性质和求解模型的各种相关算法。基于可能性测度，liu和liu在2002年提出了可信性测度的概念并且有效地丰富了现有的模糊优化理论。经过许多学者近十年的努力，可信性理论已经在理论和应用方面有了较大的发展。本文的目的是提出一类新的带有可信性限制的模糊房地产投资期望值模型。另一方面，本文将可信性理论作为模糊优化的理论基础，讨论模糊房地产投资期望值模型目标函数的一些基本性质。本文通过目标函数的性质将模糊房地产投资期望值模型转化为一个等价的线性形式。最后，列举一个房地产投资问题的实例并应用lingo软件进行求解。
模糊房地产投资期望值模型
本文首先给出模糊房地产投资期望值模型并且讨论模型的一些基本性质；另一方面，本节还将通过所建立模型的一些基本性质将模糊房地产投资期望值模型转化为一个经典的线性规划模型。为了建立房地产投资期望值模型，本文将采用下面的指标、参数和决策变量。
n：建设住宅楼的种类数量。
xi：建设第i种住宅楼幢数。
ci：建设每幢第i种住宅楼的单位利润。
di：建设每幢第i种住宅楼所需的单位用地面积。
d：建设i种住宅楼所需总的土地数量。
ωi：建设每幢第i种住宅楼所需的单位人力劳动时间。
w：建设i种住宅楼所需总的人力劳动时间。
mi：建设每幢第i种住宅楼所需的单位机器使用时间。
m：建设i种住宅楼所需总的机器使用时间。
使用上面的各种记号，为了得到模糊房地产投资期望值模型，下面本文首先建立带有确定性系数的房地产投资模型：
（1）
根据以往房地产投资中的诸多经验，由于建筑原材料的价格、土地资源的有限性、房地产的市场价格以及建筑劳动者和各种机器的能力等不确定性因素，房地产投资决策者在有限的条件下只能得到有限的不确定性信息资源；但是，当房地产投资决策者不能获得有效的不确定性信息资源势必会影响到房地产投资的最终利润。因此，房地产投资决策者要想准确而有效地描述现实的房地产投资环境并且最终能获得更大的房地产经济利润，房地产投资决策者就需要对当前房地产经济中出现的各种不确定性信息进行合理而准确地分析。基于以上的这些因素，本文考虑将建设各种住宅楼的利润c1，c2，……，cn分别看作相互独立的模糊变量。于是，可以得到房地产投资的模糊利润系数c1（γ），c2（γ），……，cn（γ），这里假设以上的各个模糊变量是三角模糊变量。进一步地，本文基于可信性理论将利用模糊期望值模型对以上的房地产投资问题进行分析和建模。因此，下面可以建立以下的带有模糊利润系数的房地产投资期望值模型。
（2）
由于以上建立的带有模糊利润系数的房地产投资期望值模型（2）中的全部三角模糊变量是相互独立的，基于此本文则根据有关模糊变量期望值的相关性质可以将上面建立的模糊房地产投资期望值模型（2）转化为下面的一个带有确定利润系数的整数线性规划模型。
（3）
由于在以上带有模糊利润系数的房地产投资模型（2）和（3）的转化过程中，本文已经通过模糊变量期望值的相关性质将带有模糊利润系数的房地产投资期望值模型（2）转化成了一个经典的带有确定性利润系数的整数线性规划模型（3）。因此，就可以通过经典的整数线性规划算法求解模糊房地产投资期望值模型（3）。在具体的求解过程中本文将采用常用的lingo软件对带有模糊利润系数的房地产投资模型（3）进行求解。
模糊房地产投资问题的实例分析
本节将通过一个数值实例来分析说明带有模糊利润系数的房地产投资期望值模型的可行性和有效性。本文将假设某房地产投资建筑公司共承包建设甲、乙、丙、丁、戊五种类型的住宅楼，其中五种类型住宅楼的建筑数量分别为x1，x2，……，x5，各种类型住宅楼每幢的土地使用面积、所需的人力劳动时间以及所需的机器使用时间分别为d1，d2，d3，d4，d5、ω1，ω2，ω3，ω4，ω5和m1，m2，m3，m4，m5。基于房地产投资承包商当前所拥有的各种建筑材料（人力、物力以及财力等）是有限的，因此，房地产投资决策者必须根据当前房地产投资的市场境况和以往的房地产投资经验加之所拥有的各种有效信息才可以作出一个合理有效的房地产投资决策。首先，由于当前的房地产承包商共有土地面积为d=10（103平方米），即有∑i=1dixi≤10；其次，房地产投资承包商所拥有总的人力劳动时间为w=8（103小时），即有∑i=1ωixi≤8；再次，房地产投资承包商所拥有总的机器劳动时间为w=10（103小时），即有∑i=1mixi≤10。另一方面，表1给出了带有模糊利润系数的房地产投资期望值模型的其它相关数据。由于受到当前房地产投资市场变化的影响，房地产投资的市场价格往往是一个不确定的值。若房地产投资承包商只凭个人的经验来作出最终的房地产投资决策，这样就势必会影响到最终的房地产投资利润，同时也会给房地产投资者带来或大或小的房地产投资市场风险。因此，为了更加合理有效地描述当前变化不定的房地产投资市场环境，在本文中我们将通过三角模糊变量分别表示每种住宅楼每幢的利润系数c1（γ），c2（γ），c3（γ），c4（γ），c5（γ），并且假设各个模糊变量是相互独立的。最后，基于以上的各种假设，本文将建立以下带有模糊利润系数的房地产投资期望值模型。
（4）
这里模型（4）中的模糊变量都是相互独立的，因此，根据方程（2）和方程（3）之间的转化方法可以得到以下一个等价形式的房地产投资整数线性规划模型
（5）
为了求解房地产投资整数线性规划模型（5），本文利用可信性理论中求模糊变量期望值的方法已经分别计算出每个模糊利润系数ci（γ），（i=1，2，3，4，5）的期望值e[ci（γ）]，（i=1，2，3，4，5）。然后，可以利用整数线性规划中的经典算法来求解上面建立的房地产投资模型（5）。最后，可以得到模糊房地产投资期望值模型（4）的最优投资利润为68.5以及最优解（x1*，x2*，x3*，x4*，x5*）=（2，0，0，0，2）（见表1）。
结论
住房建设论文篇3
关键词：居住区；建设；规划
中图分类号：J05文献标识码：A文章编号：1005-5312（2013）15-0211-01
近年来我国对居住区的室外环境规划设计越来越重视，国家也出台相应一系列的居住区建设方面的法规和指导性的文件，如《2000年小康型城乡住宅科技产业工程城市示范小区规划导则》、《绿色生态住宅小区建设要点与技术导则》等。
虽然国家的这些措施对居住区的建设的发展起到了很大的推动作用，使居住区的建设更加的趋于规范化和系统化，但是目前为止我国的居住区的环境设计理念还处于发展的初期，在理论、设计方法和后期的运营管理等方面还不够成熟。20世纪90年代以来，由于受到新生理念的影响和居民对居住区建设需求的推动，一些房地产开发商开始建造绿色生态居住区。这些居住区的建设相比以往具有了很大的进步，取得了突出的成效，但多是从居住区建设的某些方面进行了努力，并未真正达到居住区环境设计的标准，甚至有的一些更加偏向于一种商业性的炒作。因此，从根本上并没有解决居住区环境建设所面临的问题。
回顾半个多世纪以来，我国居住区规划建设事业走过了一个摸索、发展、停滞到恢复与振兴的历程。
1、1950―1959年居住区建设改造与稳步发展时期。
这个时期是我国国民经济恢复的建国初期，由于国家的经济条件有限，因此用于住宅建设的投资比重仅仅占全国基本设施比重的十分之一左右，在这一时期居住区的建设仅仅是为了能够解决人民的基本的住房需求，因此这一时期居住区规划设计的特点是：
第一，理论上重视学习和吸收国外的理论和经验，引进了邻里单元、居住街坊和居住小区的理论，并在实践应用中形成了一套适合中国国情的规划理论和方法，使居住区的规划水平得到了提高。
第二，在居住区的组织结构方面，50年代后期居住小区理论得到了广泛的认可，建造的大批居住区，小区以居住组团为基本生活单位，组团之间以道路、绿化或公建分割，利于分期建设；重视居住区的沿街建设，以是其与城市建设协调发展。
总之，20世纪50年代，由于重视城市规划的科学性，勇于实践探索，使居住区的建设取得了初步的成效。
2、1960―1979年居住区建设停滞及恢复时期。
60年代上半期因受到自然灾害和国内外不利因素的影响，使住宅建设的发展处于低谷。
“”的，更使居住区的建设被荒废，然而在此期间中国的人口却在急剧的增长，居住面积的有限和人口的急剧增长，导致了新一轮的住房危机。
经过1977-1979年两年的调整整顿，居住建设在1979、1980年开始恢复，为以后居住区的建设打下了良好的基础。
这一时期，居住区规划的特点是：
第一，60年代初，对如何创造安静、优美、生活方便的居住区提出了新的理念，并且在提高居住区容积率方面提出了不少的见解，对当时的居住区的建设起到推动作用。
第二，60年代中期以后，受国家政治动荡的影响，住宅建设的很多理论体系和规划设计方法被荒废，使这一时期建造的居住区，公共配套设施简陋，住宅布置简单呆板，使得居住环境质量低下，早已不能适应人们对生活的需求。
总之，这一时期由于国家处于政治动荡的阶段，使得居住区的建设也深受影响，使其基本处于停滞的状态，这也给我们留下了深刻的教训和反思。
3、1980―2000年居住区建设振兴发展时期。
80年代，受到改革开放政策的推动，给居住区的建设带来了机遇，使其进入了全面发展的新时期。随着经济体制的改革，促使了住房政策的转变，充分的调动各方面的积极性，解决居民住房的问题。
在这一时期，居住建设的投资大大的超过了以往国内生产总值的比重，使得全国的住房危机得到了不同程度的缓解，居住建设的水平得到了明显的提高，房地产建筑业也逐渐成为了我国国民经济的重要支柱产业。
这一时期居住区规划建设的特点是：
第一，由于这一时期我国经济体制的改革，促使了居住区形成机制的转变，使住宅更多的是作为一种商品出现在人们面前；住宅的商品化转变，也间接影响着居住区的建设从原来的粗放型建设向着集约型的模式开始转变，以居住区的高质量建设来获取经济利润；居住区的整体建设也开始由六七十年代的分散建设，转变为国家统一指导下的整体规划和分期建设。
住房建设论文篇4
关键词：农村住房住房财产权抵押贷款
中图分类号：F830文献标识码：A
文章编号：1004-4914（2015）12-081-03
一、农村住房财产权抵押相关法律规定
农村住房财产权抵押涉及三项法律关系：一是宅基地使用权取得法律关系；二是农村住房所有权取得法律关系；三是农村住房财产权抵押法律关系。涉及的相关法律法规如下：
（一）宅基地使用权取得相关规定
1.规定了自然人基于特殊身份取得使用权。《物权法》第一百五十三条：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”；《土地管理法》第八条：“宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”根据以上法律规定，取得农村宅基地使用权须有集体经济组织内的成员资格。
2.规定了使用权的取得必须遵循“一户一宅”原则。《土地管理法》第六十二条：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占有农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”
3.作出了使用权流转的禁止性规定。《土地管理法》第六十三条规定，“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”
（二）农村住房所有权取得相关规定
1.规定了取得农村住房所有权须通过合法建造的途径。《物权法》第一百五十二条规定，“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。”同时该法第三十条明确表示宅基地使用权人基于建造行为依法取得住房的所有权{1}，农村居民作为建造人可原始取得房屋所有权，其所有权不以登记为要件。
2.规定了宅基地和农村住房所有权是分离的。《中华人民共和国宪法》第十条：“宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有”，同时十三条规定“国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权。”《中华人民共和国继承法》明确“公民房屋是公民个人和财产，可以作为遗产予以继承”。根据以上规定，宅基地和宅基地上所建房屋所有权是分离的，属于不同的所有权客体。
（三）农村住房财产权抵押相关规定
1.允许农民依法抵押住房所有权。《物权法》第一百八十条规定“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物……”；《担保法》第三十四条规定“下列财产可以抵押：（一）抵押人所有的房屋和其他地上定着物……”，可见当前法律允许农民依法抵押住房所有权。
2.禁止农村住房宅基地使用权抵押。《物权法》第一百八十四条规定，“下列财产不得抵押：（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外……”；《担保法》第三十七条规定，“下列财产不得抵押：（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权……”。
二、农村住房财产权抵押贷款面临的困难
（一）抵押权实现存在法律限制
1.“房地一体”原则限制了抵押权的实现。《物权法》第一百八十二条规定“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”该条款规定了我国建筑物抵押原则为“房地一体”，即“房随地走或地随房走”。但根据我国《物权法》第一百八十四和《担保法》第三十七条规定，宅基地等集体所有的土地使用权不能抵押，这导致农村住房抵押权的效力不能及于宅基地使用权。农村住房附属于宅基地，实现抵押权时仅能实现农村住房所有权的转移，而不能一起转移宅基地使用权，那就违反了《物权法》规定的“房地一体”规则，最终导致抵押权无法彻底实现。
2.抵押登记的法律障碍。根据2008年建设部的《房屋登记办法》第八十七条规定：“申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律、法规另有规定的除外，房屋登记机关应当不予办理。”，根据该条款，农村房屋的移转登记限于房屋所在地农村集体经济组织成员之间，而农村合作金融机构等贷款机构作为受让人不属于这一范围，根据当前规定也没有“法律、法规另有规定”的例外情况，因此房屋管理部门在依据《房屋登记办法》规定办理农村住房抵押登记时，存在法律障碍。根据《物权法》的规定，房屋抵押权自登记时设立，在农村住房抵押过程中，由于受让人不符合条件，因此农户无法完成抵押登记，房屋的抵押权无法成立。
3.农村住房资产处置的法律障碍。农民用农村住房抵押向金融机构申请获得抵押贷款，贷款期限届满后，如果此时农民无法偿还贷款、履行债务，金融机构若不能与农民达成一致协议，最终只能通过向法院诉讼的途径对涉案农村房屋进行资产处置，实现抵押权。但是，根据《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押房屋的规定》：“以农户房屋设定抵押，如贷款得不到足额清偿，金融机构要实现抵押权时，首先要给与6个月的宽限期，期满强制前初时对于被执行人无法自行解决居住问题的，还应提供临时住房，且其租金受到限制。对于被执行人属于低保对象且无法自行解决居住问题的，不应强制迁出。”该司法解释作出了“提供临时住房”和“不应强制迁出”等限制性规定，限制了金融机构对农户住房抵押权的实现，使得农村住房抵押的实现存在较大风险。
（二）政府确权登记制度有待完善
当前，由于政府确权登记制度存在不足，农村住房往往出现《房屋所有权证》或《集体土地使用权证》缺失的情况，导致在办理抵押贷款时，金融机构的抵押权很难得到有效设立。
1.房产证。农村住房属农民合法建造房屋，依法取得房屋的所有权，是农民的合法财产，住建部门对农户住房确认后可以颁发《房屋所有权证》，但由于目前农村住房产权登记工作缺乏具有指导性和可操作性的地方规范性文件，农村住房建造过程手续不全，证明文件收集、核对难度大；违章搭建问题较多，房屋登记面积难以确定；房产测绘费用市场化运作等，住建部门给农房颁《房屋所有权证》存在较大难度。有些地方只颁发《集体土地使用权证》，导致农村住房缺少有效的产权证明。而根据《物权法》的规定，不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明，因此在农村住房缺少《房屋所有权证》的情况下，农民对住房的所有权缺乏有效的法律保护。
2.土地证。农民对宅基地具有使用权，其取得使用权的基本程序是：由农民作为土地使用者向所在地的土管部门提出土地登记申请，由县级人民政府登记造册，核发《集体土地使用权证》，确认其土地使用权。但目前农村住房《集体土地使用权证》颁况较为复杂：有些地方原有散居自建房老宅基地按“一户一宅”都颁发了《集体土地使用权证》，但近年来重新拆建自建农房政府出于土地整理因素尚未颁发《集体土地使用权证》，主要原因在于政府部门为防止增加新农村规划落实的难度，故没有为未按规划要求建设的农村住房颁发《集体土地使用权证》。
（三）缺少农村住房价值评估办法
农村住房价值评估是实现农村住房抵押权的基础。但是农村住房的建设缺少配套的农村住房价值评估办法。而实践中，农村住房评估又受到很多因素的影响，一方面农村住房大都为农民自建，建造的标准不一，所建房屋采用的材料质量各不相同，在加上房屋所处位置的不同，其价值的评估差异性很大。另一方面，在办理抵押贷款过程中，金融机构出于自身利益的考虑，通常压低农村住房的评估价值，并根据所抵押住房的评估价值给予农民相应的贷款额度，会使农民的权益受到损害。因此，如何在现有模式下需要有一个相对规范的价值评估办法，有一个相对专业的价值评估机构，以便评估出相对公允的价值，使得抵押双方满意。
三、完善农村住房财产权抵押制度的政策建议
（一）顶层设计修订相关法律规定
具体修改或废除建议如下：一是《土地管理法》第六十三条，将“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设”修改为“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得农村集体建设用地的除外。”二是《城市房地产管理法》第九条，增加一款“城市规划区内的集体建设用地使用权，可参照该规划区内国有土地使用权出让方式，由所在集体经济组织有偿出让”。三是《物权法》第一百二十八条，将“未经依法批准，不得将承包地用于非农建设”修改为“未经依法批准，不得将承包的农用地用于非农建设。”第一百八十四条第一款第二项修改为“下列财产不得抵押：……集体所有的农用地使用权。”四是《担保法》第三十四条第一款修改为“下列财产可以抵押……抵押权人依法有权处分的国有土地与集体建设用地使用权、房屋和其他地上定着物。”第三十六条修改为“以依法取得的国有土地、集体建设用地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权、集体建设用地使用权同时抵押。以出让方式取得的国有土地使用权、集体建设用地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地、建设用地上的房屋同时抵押。”第三十七条第一款第二项修改为“下列财产不得抵押：……集体所有的农用地使用权。”第四十二条第一款第二项修改为“办理抵押物登记的部门如下：……以城市房地产或者集体建设用地上的房屋等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门。”
同时，要逐步取消部门规章和规范性文件对农村住房流转和抵押担保的限制措施。十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》（下文简称《决定》）强调要赋予农民更多的财产权利，包括改变以往“农民住房不能抵押、担保，不能出售到本集体经济组织成员以外”的规定，国务院也公布了《关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见》，决定由中国人民银行会同中央农办等11部门，组织开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权（“两权”）抵押贷款试点，但是《房屋登记办法》等规章和一系列规范性文件还需要进一步修改。
（二）完善政府部门登记的配套政策
2014年8月，国土资源部等五部门下发了《关于进一步加快推进宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作的通知》，要求各地要按照不动产统一登记制度建设和宅基地制度改革的要求，全面落实宅基地、集体建设用地使用权以及农房等集体建设用地上的建筑物、构筑物确权登记发证工作，做到应发尽发。建议上级部门要加强对政策落实情况的督导，督促地方全面贯彻落实上级政策，完成发证工作，为抵押权的有效设立奠定基础。同时，地方相关部门要制定工作方案和工作措施，做好政策的宣传工作，推动农村住房权属登记工作的有序开展。
（三）构建相应的产权评估和交易服务体系
在对农村住房价值评估办法方面，我国的有些地方已经提供了较为成功的经验，值得借鉴。如2009年成都房产管理局的《成都市农村房地产估价规范（试行）》中提到：“农村房地产抵押价值估价技术路线为房地产抵押价值评估，符合条件时应采用市场价值类型，可参照设定抵押权时的类似房地产的正常市场价格进行。”这一办法的总体思路为：在进行农村住房价值评估时，可以借鉴城市国有土地上房屋的价值评估标准和体系开展，这样规定有利于规范农村住房价值评估行为，保护农民的农村房产权利。
和价值评估紧密联系在一起的是农村住房交易流转，因此建立完备的住房交易服务体系至关重要。在这方面，成都的相关经验值得借鉴。2008年10月13日，全国第一家综合性的农村产权交易所在成都高新区孵化园赢创动力园区成立并揭牌。通过这个平台，农民的住房产权、土地承包经营权、林权、集体建设用地等可以通过市场原则实现有序流转。成都农交所还实现了全市统一联网，连接各区（市）县农村产权交易分所，搭建了市、县、乡三级农村产权交易服务平台，为农村住房产权交易服务提供了综合性平台。
注释：
{1}《物权法》第三十条“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”
参考文献：
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[13]胡海洋（导师：史建民）.农村宅基地使用权流转研究.山东农业大学硕士论文，2008
[14]徐智慧（导师：段匡）.用益物权视野下宅基地法律问题探讨.复旦大学硕士论文，2008
[15]安二明（导师：王世海）.小产权房流转的法律障碍及对策分析.北京交通大学硕士论文，2013
[16]丁美芳（导师：金可可）.农村宅基地使用权及其地上房屋纠纷.华东政法大学硕士论文，2008
（作者单位：中国人民银行嘉兴市中心支行浙江嘉兴314000
住房建设论文篇5
关键词：保障性住房；分配公平；政策建议
一、引言
住房问题连续几年成为“两会”的核心议题，是社会关注度最高的问题之一。“十二五”期间，我国计划新建保障性住房3600万套，从目前已开工和规划开工的保障性住房的规模来看，实际总量可以达到3900万套，届时全国城镇保障性住房覆盖率将提高到20%以上，基本解决城镇低收入家庭住房困难问题①。
姜伟新部长：我国保障房包括五大方面：廉租住房、公共租赁住房、棚户区改造安置住房、经济适用住房、限价商品住房。住房保障范围就是低收入和部分中等偏下收入的，没有房子住的和住房困难的群体②。褚超孚（2005）保障性住房是为了实现社会公平，实现中低收入阶层居民的基本居住权，由政府直接出资建造或收购，并以较低价格或租金向中低收入家庭进行出售或出租的住房。
二、保障性住房建设的经济效应
贾康和张晓云（2012）认为我国推行住房商品化制度改革后，国家高度重视保障性住房的建设。从一度注重机会公平与资源效率配置为导向，转向更加注重结果公平的双轨统筹制度的转变。陶雪良和刘洪玉（2010）保障性住房供给所形成的市场效应，间接提高了中低收入人群的消费能力，拉动了经济的增长，推动经济结构的调整与升级。吕维霞、王永贵和赵亮（2011）提到保障性住房政策实现了一定的社会目标和政治目标，得到了社会公众的支持和信任，也使政府获得了较高的公众满意度和政府形象评价。
三、保障房建设、分配过程中存在的问题
杨帆和卢周来（2010）认为保障性住房作为解决社会公平的重要手段，需要政府无偿划拨土地和投入大量资金，并且利润空间有限，地方政府在推动保障性住房建设方面积极性不足。这导致保障性住房所需要的资金、土地、保障房等不能得到有效供给保障。
（一）保障性住房资金缺乏。保障性住房的建设是政府的责任和义务，作为建设主体的各级政府在保障性住房建设时面临最大困难是建设资金的问题。
何江华（2012）认为各地经济发展不平衡导致在财政预算时往往将保障性住房建设专项资金排在靠后或者不予考虑。仲崇酷（2012）由于我国社会经济发展水平有限，各地区发展也不平衡，导致了绝大多数的相对贫困地区保障房政策落实不尽人意，财政资金的短缺是导致社会保障房的建设与社会实际需求的差距较大的重要原因之一。葛扬，贾春梅（2011）地方政府未按规定足额提取保障资金，保障资金被挪用以及筹集资金的实际利用率不高等致使资金投入不足。资金投入不足一直是保障房供给面临的最棘手难题。
（二）保障房供给不足。贾春梅（2011）认为面对保障房建设、分配过程中存在的问题，地方政府对保障房建设本能上存在抵制是直观原因，最深层的原因在于我国财政集权体制和垂直的政治管理体制弱化了地方政府保障房供给的激励。乔坤元（2013）提及到：保障房支出属于典型的民生性支出，难以提升地方官员任期内的经济增长，且保障房支出情况未纳入地方官员的政绩考核体系之中，对地方官员政治升迁的影响力较小。
（三）保障房与保障对象不匹配。韩喜平，周玲玲（2012）在保障房政策实施过程中，最受人诟病的问题在于其分配的不公，保障房与保障对象不相匹配，出现“逆保障”问题。比较突出的表现为：大量的保障房项目以集资房名义成为某些部门单位的额外福利，能够进行集资建房的往往是经济基础比较好的企业或者部门，事实上成为“福利分房”，而真正需要覆盖的低收入人群却无法获得住房。
（四）缺乏有力的制度和法律规定。陈佳（2012）我国真正意义上的楼市还不到20年，计划经济形成的单位福利分房制度尾大难除，导致我国保障性住房建设无论在制度还是立法上都比较滞后，存在保障主体界定模糊、收入线划分不合理、建设资金及房源缺乏、退出机制不完善等问题。
四、结论
解决保障房的分配不公问题，不能仅仅指责地方政府的失责行为或者呼吁其承担主要供给责任，更应该从源头上对地方政府保障房支出行为进行相应的激励与约束。
（一）有效激励地方政府保障房的供给
首先将PPP融资模式引入到保障房建设中：引进民间资本为政府分担风险、缓解财政压力，引进先进技术促进保障房建设。其次改革地方政府以往的政绩考核制度，将保障房的建设完成情况也包括在内，有效激发地方政府建设保障房的积极性；
（二）推动保障性住房立法
保障房质量问题以及分配管理问题，很大程度上是因为法律体系的不完善，当前政府应加快完善保障房相关的法律政策，明确保障对象。成立专门负责保障房建设以及分配的机构，严格按照相关法律法规，加强对相关部门的监管。
（三）通畅监督渠道，强化社会监督
省社科院研究员吕连生认为，要分配好保障房，必须在准入标准和审核程序上下功夫，实行保障房源分配过程、分配结果“三公开”，强化社会监督。实行保障房源、分配过程、分配结果“三公开”，畅通监督渠道。保障房分配只有公开才能实现公平公正，使中低收入的群体真正受益。
参考文献：
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[4]陶雪良，刘洪玉.北京市经济适用住房供给规模影响因素的实证分析[J].系统工程理论与研究.2010年第3期.
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[9]贾春梅.地方政府行为规制与保障房有效供给[J].宏观经济.2011年6月.
[10]乔坤元.我国官员晋升锦标赛机制：理论与证据[J].经济科学.2013年1月.
[11]黄玉新.我国廉租房制度建设中的若干问题及对策探讨[J].2007年8月.
住房建设论文篇6
关键词：住宅建设用地使用权？有偿续期无偿续期土地使用税
中图分类号：F293.2文献标识码：A
文章编号：1004-4914（2017）03-092-03
一、续期费用问题的提出
我国住宅建设用地使用权作为一种用益物权，具有期限限制，而在其上构建的房屋所产生的所有权却是无期限的，因此，不可避免地会产生续期问题。在当今中国房地产价格居高不下的背景下，续期费用问题尤其引人关注。
2009年，青岛阿里山小区成为住宅建设用地使用年限到期的“全国第一例”，此后重庆、大连、温州等地的住宅建设用地使用权期限陆续出现相似困境，引发社会各界的关注和热议。然而，2007年出台的《物权法》第149条虽然规定住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期，但对续期费用、期限、次数等问题均没有规定，导致在实践中处理相关问题时缺乏操作性。探索《物权法》对续期问题的立法过程可知，《物权法草案》四审稿和五审稿均规定：“建设用地使用权续期后，建设用地使用权人应当支付土地使用费；续期的期限、土地使用费支付标准和办法，由国务院规定。”但从六审稿起这一规定就未再出现。{1}最终《物权法》仅规定自动续费而回避了是否付费、续期期限等问题。对此，立法者的解释是：“绝大多数住宅建设用地使用权的期限为70年，如何科W地规定建设用地使用权人届时应当承担的义务，目前还缺少足够的科学依据，几十年后，国家富裕了，是否还要收土地使用金，应当慎重研究，物权法以不作规定为宜。而且物权法不作规定，也不影响国务院根据实际情况作出相关的规定。”{2}2008年《土地管理法》修改草案中曾规定住宅建设用地使用权期满后应当无偿续期，这一规定在当时引起了学界、实务界及老百姓的广泛关注，产生了巨大的影响，但是最终在《土地管理法》条文中并没有找到无偿续期的踪影。然而现实中出现的种种问题已经引起公众对自身财产权和居住权的担忧，法律的缺失造成了现实问题的解决困境，故亟待立法来稳定民心，保障居民安居乐业。
2016年11月4日的《中共中央、国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》明确指出，有恒产者有恒心，研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排，推动形成全社会对公民财产长久受保护的良好和稳定预期。这表明中央着手用立法解决续期问题的态度却未提出解决方案。之后2016年12月8日的《国土资源部办公厅关于妥善处理少数住宅建设用地使用权到期问题的复函》初步对续期费用问题做出处理，但该规范性文件仅为过渡性安排，并且效力层级太低不宜对涉及人民重大切身利益的房屋所有权和居住权的相关问题做出规定。目前我国正在进行民法典的编纂和房地产税制改革工作，笔者认为，可以乘着这个契机系统研究相关问题并将成果编入物权编，以期在与相关制度的统筹协调之中妥善解决续期问题。本文亦在此契机下，跳出现有法律框架，立足于法理、人情和我国现状，提出关于续期费用等问题的法律方案，旨在为续期法律安排建言。
二、续期是否需支付对价
（一）有偿续期理论之述评
有偿续期，指住宅建设用地使用权到期后虽然自动续期但需要支付对价才能继续取得建设用地使用权，得到有效续期。值得注意的是，有些国家、地区实行的是住宅建设用地使用权无偿自动续期但需纳税的制度，这不属于有偿续期而为无偿续期。因为税收具有强制性、无偿性、政治权力依托性，而合同对价具有合意性、有偿性和经济权利依托性，二者具有本质区别。目前我国学界有将二者混淆者，特在此厘清。支持该观点的理由如下：
1.《物权法》所规定的自动续期中"自动"二字的实际意思不是在土地出让金方面有“优待”之意，而是对于《城市房地产管理法》关于权利人未申请续期或者续期未获批准，土地使用权在期满后将被国家收回规定的直接否定。这就意味着，70年期满后土地使用权人仍需缴纳土地出让金才可继续享有土地使用权。{3}
笔者认为该说法值得商榷，自动续期是与申请续期相对的，“自动”指不需经申请程序即续期，确实是对续期程序的规定而未涉及费用问题，但这不代表住宅建设用地使用权自动续期也要同非建设用地一样按照《城市房地产管理法》的规定支付对价才为有效。如上文所诉，立法者如此规定有留白之意，以待后世解决续期费用问题，所以不能仅从“自动续期”推出应该有偿续期。
2.无偿自动续期可能会虚化土地所有权，使土地有变相私有化之嫌。如果住宅建设用地使用权期满后无需缴纳土地出让金，则会使建设用地使用权沦为土地所有权，产生了用益物权和所有权之间的混淆，导致土地公有制名存实亡，与我国的土地制度相背离，不符合宪法法律的规定，不利于土地资源的合理利用和城市规划的发展。{4}
该说法未厘清用益物权和所有权的区别，同时混淆了续期费用和续期期限的概念。用益物权与所有权的区别在于前者是有期限的，后者是无期限的；前者不具有对物的处分权能，后者具有对物的处分权能。住宅建设用地使用权无偿续期也可以是有期限的，无偿并不必然等同于无期限。同时，即使无偿续期，用益物权人也不能处分土地，并不影响国家对土地的处分权。所以无偿自动续期不一定会虚化土地所有权。
此外，用益物权的取得并不一定以支付对价为必要条件，是否需要对价以及对价多少均取决于土地所有权人和用益物权的合意。如德国法对于地上权的存续期限主要由当事人自由约定，法律未作出明确的规定，地上权的设立不以有偿为要件，一切取决于双方的约定。{5}所以无偿续期不违背用益物权法理。
3.土地收益具有很强的财政属性。建设用地使用权有偿续费，可以提供稳定的地方财源，为社会保障、民生支出和经济建设提供持续动力。{6}
4.土地是不可再生资源，在我国未开征遗产税的情况下，有偿续期实质上是对一部分个人财富的社会转移，符合限制人们靠祖辈遗产不劳而获坐享其成而鼓励通过自身努力和劳动创造财富的观念，是社会公平正义理念的体现。{7}
此说法虽然有一定道理但忽略了房屋所有权、土地使用权也是正当的财产权，如若正当取得自然可以正当继承。再者，是否有偿续期实质上是政府利益和民众利益的分配问题，属于初次分配，而遗产税为再分配，企图用分配手段来解决再分配的问题无异于拳头打错了方向，姑且不论效力和效率问题，是否会带来负面影响也是一个问题。
5.严格对土地使用权有偿续期的管理，从长远来说可以提高房屋保有的成本，促进盘活现有房地产存量，从而在一定程度上达到不动产资源优化配置。{8}
从上述理由来看，有偿续期确实有其利处，最明显的是其增加财政收入的功能，然而在实际操作中却面临一个很大的问题。住宅建设用地使用权期满后，土地使用权人有权根据自身的需要来决定是否续期。我国当前住宅大多都是多层和高层建筑，如果期满后规定为自动有偿续期，有的家庭可能愿意继续缴纳土地出让金，而有的家庭则会停止缴纳土地出让金，放弃续期，政府只可能收回少数房屋所有权和部分土地使用权。然而由于土地和房屋的不可分性，政府收回的部分土地使用权并没有现实意义和经济价值。而对于收回的房屋则有两种处置方法，一是将其转让，但一旦全面实行有偿续期，需要政府转让的房屋的数量应该是不少的，这时不管是由政府现有的某个部门来负责转让事宜，或者是新建编制和人员专门负责该事宜，还是外包给社会机构负责都要耗费大量人力、物力、时间成本。或许有人会说这些成本最终都可通过转让收益来弥补，但在我国政府强力推行简政放权的背景下给政府增加一个本可以由民间社会处理的事务，让政府作为民事主体参与到市民社会中显然与时代趋势和政府职能不符。二是将其闲置，这样不仅不利于资源的整合利用，导致资源过度浪费，还会给本就刚性需求旺盛的房市人为地创造需求，不利于房地产市场的调控。
（二）无偿续期理论之述评
无偿续期，指住宅建设用地使用权到期后自动续期不需要支付对价。随着社会各界对住宅建设用地使用权续期问题的关注和研究，无偿续期理论发展出两个分支，一种观点认为住宅建设用地使用权自动续期不仅不需要缴纳土地使用费或者出让金，也不需要缴纳土地使用税；另一种观点认为住宅建设用地使用权自动续期虽然不需要缴纳土地使用费或出让金，但在免征面积之外需要缴纳一定的土地使用税。总的来说，支持无偿续期理论的理由如下：
1.自动续期中的“自动”二字按照字面含义理解应当是住宅建设用地使用权人在土地使用权期限届满后，无需采取任何的行为，除了不需要期限届满前提出申请，还包括无需再向国家缴纳土地出让金，土地使用权就会自行延续，否则就不叫自动续期了。{9}
此说法有失偏颇，同上文所述，“自动”仅针对续期程序未涉及费用问题，不可由此推出续期付费与否。
2.消费者并未将建设用地使用权年限与房地产价格联系起来。在当前民众对房价和地价均无任何博弈能力的情形下，用终其一生的收入购置房产后还要在70年后续交昂贵的土地使用费，无法让民众接受。{10}诚然，在当今中国房价持续走高的背景下，昂贵的土地使用费会使民众不堪重负，缺乏推行的社会基础，但适当的、符合民众心理预期的费用或者是税负是能够被接受的，香港特区的实践印证了这一点。
3.无偿续期情况下不会出现因同一建筑物某些业主不愿续期带来的资源浪费。
从上述理由来看，无偿续期无疑有利于保护民众的财产权和居住权，保障人民安居乐业，进而维持社会稳定。但绝对无偿续期确实对政府利益侵夺较大，住宅建设用地使用权续期后政府不但不能收回土地使用权，而且失去了一个财政来源，因此需要在绝对无偿续期和有偿续期之间取一个衡平之法。
（三）续期费用衡平之法
如上文所述，有偿续期和绝对无偿续期都由其利好和局限性，而住宅建设用地使用权的续期不仅涉及民众切身的、基本的财产权和居住权，还影响到政府的财政收入及房地产市场的走向，那么自然该尽可能寻求合二者利好，避二者之局限的最优路径。笔者认为，最优路径为住宅建设用地使用权无偿自动续期，同时按年缴纳一定的土地使用税，理由如下：
1.在当今中国房价居高不下，刚性需求仍然旺盛，炒房现象依然火爆而就业压力加大、工资水平增长较慢的情况下，无偿自动续期是符合民众心理预期和习惯的，具有社会基础。同时，《中共中央、国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》明确指出要推动形成全社会对公民财产长久受保护的良好和稳定预期；《国土资源部办公厅关于妥善处理少数住宅建设用地使用权到期问题的复函》也规定当前住宅建设用地使用权无偿自动续费，由此可窥知中央政府对续期的态度应是呈无偿趋势的。
2.按年缴纳一定土地使用税可以兼顾政府的利益，增加政府的财政收入，同时税收的形式和逐年征纳这种渐进的方式更有利于民众接受和制度的施行。
要施行费改税的模式首先要解决的是可税性的问题。根据张守文教授的可税性理论，确定征税范围的要素为收益性、公益性和营利性。表面上看，对房产的保有不会直接产生货币收益，但它反映了一种负担能力，存在潜在的、隐性的收益如居住收益。{11}而住宅建设用地使用权作为对房屋保有不可或缺的基础，对其的保有自然也会产生收益。同时，政府的规划和投资会带来土地增值，因而公民在享受这种公共服务的同时应缴纳相应的税款，这符合可税性理论。{12}
其次，还要探讨费改税的优势问题。相比于征收土地使用费，无偿自动续期的同时征收土地使用税，可以使政府在取得财政收入的同时，更加有效避免因同一建筑物内有些业主不续期造成的资源浪费和政府疲累。假如缴纳的是土地使用费，政府与房屋所有人之间是合同关系，政府不可以强制所有人缴费；若所有人不缴纳费用续期，考察各国现行做法，或者由政府取得房屋所有权并给予一定补偿，或者由政府行使延期请求权，若政府要求有偿延期，所有人同意那倒两全其美，但所有人既然不愿意有偿续期大多不会愿意有偿延期，毕竟有偿延期跟有偿续期的费用应该是大致无差，不然对有偿续期者不公平；若所有人不同意则丧失补偿请求权，此时政府取得房屋并且不需补偿；若政府要求无偿延期，其与无偿续期并无差别，并且如此安排则无人再愿意有偿续期，最终导致有偿续期制度名存实亡。由于房屋所有权和土地使用权分属不同主体，房屋所有人不会对土地使用权尽较大注意，也即不会顾及不续费会给政府造成的后果，其仅考虑自己抛弃房屋所带来的损益比。综上可得，有偿续期易造成资源浪费和成本增加。假如缴纳的是土地使用税，由于房屋所有权和土地使用权均无偿属于业主，此时业主通常不会不续期，即使需要纳税，业主基于产权归属会尽更大的注意义务，通常不会抛弃。并且政府无偿赋予业主住宅建设用地使用权的做法也为业主接纳税收打下了良好的心理基础。同时，若业主不纳税，对于政府来说，不能随意收回土地使用权和房屋，有利于增民众的安全感，并且可以按照税法要求业主补交，保证财源；对于业主，不纳税并且不居住在现有房屋会有三种后果，一是将其闲置但依旧交税，二是将其转让由受让人继续交税，三是将其出租并继续交税。作为一个理性的经济人，业主无疑是会选择后两种方式处置房屋，此时不仅可以避免资源浪费，还可以在保障政府财源的同时将政府从房屋处置事宜中解放出来。此即费改税之优势。
3.土地使用税作为房地产税的一种，已经在我国开征多年，虽然目前并不将住宅建设用地使用权作为征税对象，但其制度构建、实践经验、征收班底对构建住宅建设用地使用权税收征管制度具有借鉴意义和实用价值，有利于制度的设计和构建。同时，我国正着手房地产税制改革，筹措出台统一的《房地产税法》，此时系统研究费改税并将其和其它与房地产有关税种相协调，有利于我国税制的统一和对房地产市场的调控。
三、征税模式的选择
关于征税模式，有学者提出，对于住宅建设用地之上的房屋给予一定的免征面积，超过免征面积房屋所占用的土地期满续期时需支付一定税款，而在免征面e以下（包含本数）的，作为居民基本的生活保障，期满可无偿继续使用并且不纳税。然而，这种方式具有制度漏洞，“首先征收土地使用税有两种方案，一种是以单套房屋的面积计算，另一种是以一个人所拥有的所有房屋面积计算。第一种方式是不合理的，那会使拥有多套小面积住宅的建设用地使用权人免于税收，所以如果使用附条件有偿续期的话必然需要使用第二种方式计算面积。那么就会出现问题，假设有甲乙两人，分别拥有甲a甲b乙a乙b四套房屋，假设这四套房屋单套面积相等均在免征额之内，但a、b两套之和均超出免征额，四套房屋均有70年住宅建设用地使用权。其中甲的两套房其住宅建设用地使用权均同时到期，即需要被征收一定的土地使用税。乙的两套房屋分别为乙a剩余10年到期，乙b剩余30年到期。乙a房屋住宅建设用地使用权先到期，此时由于乙a房屋面积过小在免征额之内，乙不需要缴纳土地使用税，在乙a房屋到期后20年，乙a房屋因使用寿命耗完灭失，乙b房屋正好到期，此时由于乙a房屋灭失，乙b房屋面积未超过免征额，乙仍然不需要缴付土地使用费。于是，甲乙虽然拥有同等面积的房屋、同样到期时间的住宅建设用地使用权，只是到期时间略有不同，乙就可以免于征税。”{13}这样是不符合税收公平原则的，也无法达到其所追求的调节收入分配的目的。
笔者认为，住宅建设用地使用权税应以纳税人的土地分摊面积为计税依据，按建筑面积分摊法计算面积，按照单位税额计算征收，不设置免征面积但可根据实际情况实行税收减免政策。
目前，我国高层建筑土地面积分摊法包括按建筑面积分摊法、按房地产价值分摊法和按土地价值分摊法。建筑面积分摊法适用于多层单一用途且价格差异不大的建筑物，房地产价值分摊法土地价值分摊法适用于各部分房地产价值有差异但差异不大的建筑物。住宅为各层用途相同且价格差异不大，故应按照建筑面积分摊法来计算纳税人的土地分摊面积。
在无偿续期制度设计下，不设置免征面积征税，首先可以避免出现上述不公平的现象。其次，征收土地使用税的根本目的在于衡平政府与房屋所有人的利益。然而，学者之所以提出设置免征面积之设计，是为了调节收入分配，缩小贫富差距，根本上是衡平房屋所有人之间的利益，这与土地使用税的根本目的是不同的。但如果设置免征面积确能有效地调节贫富差距，如此设计倒无妨，但如上文所述它显然有漏洞，那我们就不应该为了追求一个附带价值而罔顾税收公平，故应该被抛弃。再者，我国正逐步推进房产税改革以调控房地产市场，调节收入分配，并不必然要土地使用税也承担起此功能。最后，虽然土地使用税不设置免征面积会使得房屋所有人无论房屋面积大小均纳税，但仍然是房屋占用面积大的业主纳税多，房屋占用面积小的业主纳税少，在增加政府财政收入的同时一定程度上也能调节贫富差距。
关于税额的确定，笔者认为可以参照《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第四条按照城镇大小实行差别税额。同时，由于土地使用税为地税，为了符合地方实际，赋予地方政府在法定税额范围内结合地方实际情况确定具体税额的权力。为了照顾确有困难的纳税人可以实行税收减免，具体操作方法可参照《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第七条的规定。
四、结语
有恒产者有恒心。房屋作为民众最重要、最基础的财产，是其居住权、家庭和情感的重要依托。而住宅建设用地使用权又是房屋所有权法律上存在的前提和基础，其续期问题的重大意义自然不言而喻。尤其是在目前已经出现相关问题亟待立法解决并且我国正在进行民法典编纂的背景下，研究和解决此问题是具备有利之时机和现实意义的。笔者认为，综合考虑到法理、民众情感、政府利益和中国现实，住宅建设用地使用权应无偿自动续期，同时缴纳土地使用税，续期期限为房屋剩余安全使用年限，续期次数为一次，期满后政府收回土地使用权和房屋，不需补偿。
注释：
{1}{6}{7}高圣平，杨璇.建设用地使用权期限届满后的法律后果[J].法学，2011（10）
{2}全国人大常委会法制工作委员会民法室.《条文说明、立法理由及相关规定》[M].北京大学出版社，2007（275）
{3}何川.论我国住宅建设用地使用权期满后的处理[D].安徽大学硕士学位论文，2016（5）
{4}国颂.浅析我国国有王地使用年限届满后的处理[J]，企业导报，2009（4）
{5}王强.我国城市住宅建设用地使用权续期问题研究[D].首都经济贸易大学硕士学位论文，2015（5）
{8}王新江.建设用地使用权应当有偿续期[J].中国财政，2009（12）
{9}崔永亮.住宅建设用地使用权自动续期有关规定之探讨[J].国土资源导刊，2007（4）
{10}房绍坤.物权法用益物权编[M].中国人民大学出版社，2007（204）
{11}[美]波斯纳.法律的经济分析[M.蒋兆康译.中国大百科全书出版社，1997（635）
{12}沈开举，方涧.住宅建设用地使用权续期问题的法律解释困境与出路[J].中州学刊，2016（7）
{13}苟正金.论住宅建设用地使用权的自动续期[J].西南民族大学学报（人文社会科学版），2015（10）
（作者单位：郑州大学法学院河南郑州450001）