理财估值法变化范文
一、企业价值评估产生的背景
二十世纪五十年代初期，伴随着产权市场的出现，专门从事企业买卖的产权市场迅速发展，使人们日益清楚地认识到，在市场经济条件下，作为商品生产者的企业本身也是一种商品。在激烈的市场竞争中，企业为求得生存和发展，必须使自身价值在市场中得到承认，并不断寻求增加价值的途径，以实现企业价值最大化。在产权市场上，企业的购买者之所以愿意拥有企业，是因为企业为他们提供了一种获取投资收益的途径。企业创造的投资收益率高，愿意购买它的人就多，它的价值就大。因此，企业价值反映的是企业在未来为其所有者不断提供投资回报的能力。对企业股东而言，股东把资金投入企业，委托企业通过组织各种生产经营活动实现资金的增值。每一名投资者与企业都是契约关系，投资者为企业提供资金，企业则要承诺能够不断为投资者创造满意的回报。如果企业实现的收益低于投资者的预期，投资者将采取出售股份等形式撤回资金，中止与企业的契约关系。产权交易的需要，使企业价值评估应运而生，开始成为一项专门的评估活动。
二十世纪五十年代以后，企业兼并、重组、出售、股权投资等产权交易活动日益频繁，企业面临的经济环境更加复杂多变，经济化在奇迹般地提高了整个经济系统流动性的同时，也带来了不可忽视的风险。它可以在一夜之间给人们带来巨额财富，也可以使亿万资产顷刻之间化为乌有。对企业风险和收益的界定、度量，对企业价值的衡量，已经成为投资者和企业管理者的一项十分重要的经常性工作。投资者对企业价值进行评估并据以做出买卖决策，使得股票市场价格达到新的均衡。企业理财人员通过对企业价值的评估，了解企业的真实价值，做出的投资与融资决策，不断提高企业价值，增加所有者财富。
二十世纪八十年代以来，经济金融化和信息化不断深入，西方发达国家的许多企业已经进入了财务导向时期，现代企业财务管理的目标已经由片面追求利润最大化、所有者财富最大化转变到追求企业价值最大化。“价值最大化已经成为一切财务管理工作的中心”[2]。企业价值最大化作为财务管理的目标具以下优点：（1）以现金流量为基础，充分考虑了资金的时间价值和风险价值。（2）能处理好短期利益与长期利益之间的关系，大大克服企业在追求利润上的短期行为。（3）考虑了风险和报酬的关系，实现二者的最佳平衡。（4）在充分考虑了所有者利益的基础上，实现所有相关者利益最大化。（5）可以优化资源配置，实现企业可持续发展，使企业价值和价值相统一。不仅财务管理以企业价值为导向，企业管理也越来越趋向于以价值为基础的管理（ValueBasedManagement），企业价值概念成为企业管理理念中的核心观念，企业价值估价技术已经成为企业管理技术的重要技术，“价值是我们已知衡量绩效的最佳标准”[3]。
二、我国开展企业价值评估的动因分析
企业价值评估在国外有较长的，但是在我国出现的时间并不长，直到最近几年才逐渐引人瞩目。随着我国市场经济的进一步发展，企业价值评估将越来越受到各相关人士的关注。我国开展企业价值评估的动因有以下几个方面：
（一）市场经济的发展是企业价值评估的实践基础和永恒动力
自1992年春邓小平南巡讲话以来，中国的经济体制改革彻底摆脱了传统的计划体制的束缚，走上了建立社会主义市场经济的道路。产权制度的改革推动了我国资产评估行业从无到有地产生和逐步发展。我国的产权制度改革主要是国有企业财产组织形式和经营方式的改革，改革的目标是：在宏观层次上、社会总量上保持公有制为主体，在微观层次上建立以多元所有者形成的、以混合所有制为主体的企业所有制结构，建立起现代企业制度。在这个过程中，我国不但出现了多种企业财产组织形式和经营方式，发生了与传统计划经济体制下极不相同的经济行为，而且出现了企业资产大规模的流动和重组。①企业兼并、承包、租赁、联合、集团化有了很大发展，股份制逐渐成为主要的企业财产组织形式，大批计划经济体制下的工厂，逐步按《公司法》改造和改组成为有限公司、股份有限公司、国有独资有限公司和股合作制企业。②企业的整体买卖、企业的分割式买卖和资产折股买卖，尤其是股票上市企业的股票买卖有了较快的发展。③企业破产法冲破重重阻力得到贯彻，破产清算、企业整体式和资产分割式拍卖等成为见惯不惊的事情。④企业以资产作抵押向银行贷款，以企业资产为其他企业作经济担保，企业向保险公司投保和发生事故后向保险公司索赔。⑤国有和非国有控股公司迅速发展，投资者（个人或机构）开展以保值增值为目标的股权投资管理。以上活动的蓬勃开展，极大地促进了企业价值评估的发展，企业价值评估的结果成为这些活动顺利进行的基础和依据。
（二）产权交易活动的需要是价值评估的直接动因
产权制度改革要求有一个发达的产权交易市场。企业价值评估也要建立在发达的产权交易的基础之上。产权交易市场由五个要素所构成：一是多元化的产权市场主体，即作为商品的企业的买方和卖方；二是产权市场体系，包括产权买卖市场、企业兼并市场、企业租赁市场、企业拍卖市场等；三是市场机制，即产权的价格由市场竞争形成；四是法定的产权交易场所，即产权交易所或交易中心；五是企业价值评估机构和正确的评估工作。我国企业产权交易市场近几年较快，但仍未成熟和规范，由市场竞争形成产权价格在短时间内还难以做到。在这种情况下，企业价值评估工作对推动产权交易有很重要的意义。
（三）资本市场的迅猛发展为企业价值评估提供了大量机会
1981年，我国政府恢复发行国债，经过20世纪80年代的初步发育，90年代证券市场得到迅速发展，相继建立了深沪交易所、证券交易委员会及其常设监督机构——证券监督管理委员会，并颁布了一系列法规。与此同时，资本运营高潮迭起，1997年深沪两地有211家上市公司发生了270余起并购事件。1998年，近400家公司进行了程度不一的资产重组。1999年7月1日起正式实施的《证券法》，对于推进我国资本市场的发展将起到深远。上市公司发行股票上市由审批制改为核准制，避免企业以虚假经营状况来获取上市资格，对信息披露的要求更加规范，同时恰当地规范了企业资产重组行为，放宽了收购条件，这些都为我国公司价值评估提供了用武之地。
（四）企业价值最大化管理的需要
我国企业管理水平现状急待改善。据统计，1996年，A股公司有29家亏损，占当年挂牌A股的5.02%。1997年，A股公司亏损42家，占当年挂牌A股的5.61%。98年，833家A股公司有70家公司发出亏损公告，占当年挂牌A股的8.40%。同时还涉及一家B股公司和16只B股。上市公司尚且如此，其他企业的情况就可想而知了。企业管理中存在的最主要的在于管理水平落后，不重视以企业价值最大化管理为核心的财务管理。企业价值评估在西方国家获得了很大成功，其中一个重要的推动力就是西方企业普遍重视企业价值管理。企业价值评估及其管理作为国际上先进的手段，是我国企业管理的未来发展趋势。目前我们迫切需要改变股东及其人——企业管理者的行为，建立足够的证券投资和信托基金，完善中介机构，加强市场监督功能，切实以企业价值最大化为理财目标，给企业价值评估创造条件，充分发挥其应有的功能。因此，正确推行以价值评估为手段的价值最大化管理，是推动我国企业持续发展的一个重要手段。
尽管我国已经具备大力开展企业价值评估的有利条件，但同时也存在许多障碍。最根本的原因是我国证券市场发育不够成熟，存在许多问题，企业实际上没有，也不可能将企业价值最大化作为财务管理的目标。主要表现在：（1）股市投机盛行，股价严重脱离上市公司效益。成熟的证券市场能够有效地执行优化资源配置、资本资产风险定价、提高资本资产流动性等功能，企业提供的财务信息较为真实、完整，在众多投资者的作用下，股价的变动反映了各企业的真实业绩和未来发展前景。我国股市的超常规发展，大大激发了股市投机功能，掩盖了投资功能，表现为缺乏以长期投资为目的的理性投资机构，多为零散股民，重行情、轻业绩，其短期投机心理大于投资心理。股价的高低不是企业业绩的真实反映，而是庄家炒作的结果，许多上市公司虚假的财务报告对股价也产生了误导作用。这样，价值评估就失去了原有的意义。（2）企业管理者缺乏责任心，管理水平得不到改善。我国上市公司绝大部分是由国有企业改组而成的，至1996年底，政府和国有企业绝对控制的上市公司占70%。上市公司股权资本结构存在着先天缺陷，国有股、法人股和个人股三股分割，不能流通的国有股和法人股占相当大的比重(少量可以协议转让的非流通股还必须获得有关部门的批准)。这不但大大限制了资本运营，而且那些由国家控股的大公司，由于其他公司无法对之进行控股、收购和兼并，而感受不到市场压力，并不急于改善公司管理，提高公司价值。管理者的这种状况已经超出了一般的委托问题，价值评估作为改善管理的有效手段，没有得到重视。
企业价值评估及其管理作为国际上先进的手段，是我国企业管理的未来发展趋势。目前我们迫切需要改变股东及其人——企业管理者的行为，建立足够的证券投资和信托基金，完善中介机构，加强市场监督功能，切实以企业价值最大化为理财目标，给价值评估创造条件，充分发挥其应有的功能。
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1.王诚军：“国际评估业发展和当代特点”[J]，《国有资产管理》，1997年4月，第3-8页
2.潘学模：“资产评估中的资产概念及其他”[J]，《福建资产评估》，2000年4期
3.曹庆仁等：“关于企业价值的探析”[J]，《经济问题》，1999年7期
4.杨丹：“西方资产评估理论简介”，《四川》[J]，1999年2期
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关键词：印尼；财产税改革；收入目标；税收管理
中图分类号：F813.42文献标识码：A
文章编号：1007—7685（2013）09—0072—06
财产税是最古老的税种之一，但其制度及结构却是随着现代工业化、城市化的发展而逐步成熟和完善的。也是由于这个原因，发达国家很早就建立了财产税制度，并使之成为地方政府最重要的收入来源。二战以来，随着发展中国家经济发展速度的加快，工业化、城市化也从两个方面促使发展中国家进行财产税改革，试图将其作为潜在的收入来源：一方面，不断增加的城市人口及以工业化为主的经济增长使人们对城市基础设施和公共服务的需求越来越强烈，地方政府预算面临巨大压力；另一方面，城市及工业的发展也使高价值住宅、工业财产等新财富形式大量涌现，政府有可能从这些财富形式中获得新的收入来源。20世纪80年代兴起的分权化浪潮也加快了发展中国家财产税改革的步伐。尽管发展中国家已经认识到财产税对地方政府财力和地方自治的重要性，并着手进行了财产税改革，但许多国家的改革效果并不理想。在发展中国家的改革实践中，1986年印度尼西亚进行的财产税改革被公认为是发展中国家进行的最成功的改革范例。这次改革简化了税制，创新了管理流程，并最终为印尼地方政府提供了长期可持续的收入来源。
一、印尼财产税改革的成效
1986年，印尼对财产税进行了改革，颁布了《土地与房产税法》。该税法规定，以所有土地及建筑物的资本市场价值为税基；所有财产适用0.5%的单一税率。这种不再根据财产所属行业、位置及规模使用差别税率，单一税率及单一评估率减少了税收管理的随意性。在税收减免及优惠方面规定，非营利性的宗教、社会、卫生、教育及国民文化组织的财产，用于森林、墓地、国家公园、外交代表和国际组织的财产，市场价值在350万印尼盾（1899美元）以下的建筑物，可获得税收减免或优惠。另外，财政部长有在自然灾害及纳税人面临严重经济困难时授予税收减免的自由裁量权。这样做使税收减免受到严格控制，中央、地方政府财产也要课税，财政官员减免税自由裁量权的使用受到限制，扩大了税基，对低价值财产的税收减免增加了财产税制度的累进性。在财产评估方面规定，按财产的资本市场价值进行评估，评估率不低于财产资本市场价值的20%；财政部每三年对各区域内的财产价值重新评估，而在快速发展的区域内则每年重估；除特别高价值财产外，所有城市和农村财产都通过一个简单的大规模评估系统估价。每三年一次的价值重估使财产税基具有伴随经济增长的浮动性。财产价值评估经由大规模评估系统进行，大大减少了财产税管理成本。在财产税征收方面要求，财产税官员向纳税人下发《税收测评通知单》后，纳税人有6个月的支付时限。若纳税人未能及时交税，则会被征收最长24个月、每月2%的罚款。若仍未能完全支付则会收到税收催缴单，税收催缴单发出一个月后，会采取更严厉的征收措施，如没收并拍卖资产以清偿纳税人纳税义务。在财产税的征收过程中，引入了支付点系统，银行成为财产税的指定支付点，提升了对纳税人的服务水平，增进了税收遵从度。同时，便利了税收的强制执行，提高了征收率。财政部下设财产税的主管部门，由他们制定相关法律法规，并由中央政府统一管理。这样保持了税收政策的统一、简明，使税收带来的经济扭曲效应最小化。
总体看，印尼财产税改革取得较好的成效。根据罗斯加德、凯里、罗伊斯等（Rosengard，Kelly，B.D.Lewis）提出的衡量发展中国家财产税改革绩效的标准，本文对印尼财产税改革绩效的衡量主要采用收入指标和管理指标。收入指标主要指财产税收入的年均增长率是否与经济增长率保持同步增长甚至超过经济增长。如果财产税收入增长低于经济增长，就意味着财产税在地方政府收入中的地位下降。反之，则意味着地方政府对财产税的依赖逐步上升，财产税将逐渐成为地方政府的主要收入来源。管理指标包括征收率、覆盖率等指标，用以衡量财产税征管当局的管理绩效。征收率（collectionratio）是实际征收的财产税收人与财产税法定纳税义务之比。该指标用于衡量征收效率，如果税收当局对纳税人拖欠税收、逃避税收等违法行为采取没收、拍卖其财产以清偿纳税义务等强制征收措施，那么财产税征收率就会上升；如果税收当局迫于政治压力（一般来说，财产税的逃税大户是当地具有重要政治、经济影响力的纳税人）而无法强制征收，那么征收率就会下降，而财产税的公平性也会被削弱。覆盖率（cover—ageratio）是可征税财产市场价值与全部财产市场价值之比。这既反映了税基中减免和优惠条款的影响，也反映了政府识别新财产并将其纳入税收清单的能力。覆盖率越高，财产税基越大，从而财产税收入也相对更高。印尼的财产税收入自20世纪80年代中期改革以来，增长速度很快。1986年以来财产税的名义年均增长速度超过23%，而实际增长也超过了10%，远高于同时期4.5%的GDP实际增长率。同时，印尼财产税的管理指标也出现大幅改进（见表1）。城市和农村财产税的综合征收率和覆盖率在20世纪90年代中期达到80%以上，这表明印尼的税务部门的税收征管能力、政府强制执行能力、税收征收的技术手段等都得到显著增强。PublicAdministrationandDevelopment.23，227—239（2003）。
从横向比较看，印尼财产税改革的绩效也非常突出。表2所列国家是与印尼差不多同时期改革财产税的发展中国家。可以看出，在进行财产税改革的这些发展中国家中，1980—1990年间牙买加的实际财产税收入平均每年下降5.5%，而同期印尼的财产税收入却年均增长10.2%。将财产税收入与一般经济绩效相比较，印尼的财产税表现仍然最佳。这十年间，印尼财产税名义收入年均增长19.3%，高于GDP增长速度（15.6%）；牙买加的财产税名义收入年均增长10.5%，只是GDP年均增长率（17.9%）的一半多一点。就征收效率而言，印尼由于高度重视税收征收的强制性，进行了税收管理方面的相应变革，所以在表2所列的发展中国家中表现最为突出，征收率达80%。而菲律宾和牙买加对财产税征管活动的忽视，使其征收率不尽如人意，都只在60%左右波动。
二、印尼财严税改革的做法
印尼在颁布1986年《土地与房产税法》（PBB）进行财产税改革前，国内已存在7种与财产相关的税法，这些法律的税基大致相同，但税率差异大，并由不同的机构和不同层级的政府管理。财产税的征收率低于60%，财产的评估值大大低于真实市场价值，评估价值约是市场价值的四分之一，而有效税率的变动幅度则为市场价值的0.01%～0.4%。可见，这一时期印尼的财产税制度问题严重，难以成为地方政府的收入来源。在这种情况下，印尼政府将财产税作为中央政府综合税改的一部分，启动了财产税改革进程。印尼财产税改革的成功之处不仅在于其设计了适合本国国情的税收制度，也在于政府在实施这一制度的过程中对改革战略、步骤的合理把握。
（一）财产税制度的设计符合本国区域经济发展严重不平衡和管理能力有限的国情
印尼财产税制度由中央政府统一制定，并规定了对所有地区和各类财产一致的法定税率和评估率，这与其国土面积广阔但区域差异大、人口和工业高度集中、社会经济发展严重不均衡的特点相适应。印尼是一个有着190.5万平方公里面积的群岛国家，1989年城市人口占全部人口的30%，而全部城市人口的80%都集中于爪哇——巴厘地区的城市走廊。爪哇岛只占国土面积的7%，却集中了印尼全国人口的60%（1990年）。同时，制造业也高度集中，1985年爪哇岛集中了印尼全部工业就业机会的70%。这意味着如果印尼由中央政府实施差别税率、差别评估率或赋予其地方政府在税率、评估率、税收减免方面的自，可能会加剧地区间经济发展的差距，并扭曲资源配置。而中央政府规定单一税率和评估率则简化了税收管理及其对经济的扭曲。
除区域经济差异方面的原因外，印尼在实施财产税改革时，管理上（财产信息系统、财产评估员资质等方面）的不完善及对管理成本的考虑，也使单一税率、评估率等简单的税制结构更加适合。复杂的税制结构需要密集、准确的财产数据及更多的评估人员，还要应对纳税人可能提出的更多的评估申诉，这将大为提升财产税的管理成本。而财产价值评估中本来就存在的一定的主观性与发展中国家管理不完善及税制的复杂性相结合，可能会进一步加剧财产税管理的随意性，给纳税人与官员合谋的逃脱、欠税行为留下巨大空间。这不仅会侵蚀税基、减少财产税收入，也会造成严重的不公平问题。因此，为更有效地利用财产税、增进公平，印尼采用了简化的税制设计和单一税率结构。
（二）定期重估制度确保了财产税收入的稳定增长
财产评估的制度设计中除对特别的高价值财产外，对所有城市和农村财产都采用了大规模评估系统进行估价。这种评估方法不需要收集每一宗应税财产的特征信息，只需要确定财产所在地价区和面积就可据此计算出财产的市场价值，简化了管理流程，减少了财产评估成本。同时，在税法中规定每三年重估一次财产价值，在快速发展的区域内则每年重估，确保了财产税基能随着印尼的经济增长和土地、房产价值的攀升而逐步增长，从而确保了税收标准的动态性。1989年印尼在全国进行了《土地与房产税法》颁布后的首次财产重估，这次重估使土地单位价格平均增加了15倍，而建筑物的单位价值大多数翻了一番。
（三）加强了“征收导向”的改革战略与创新的管理系统的结合
印尼财产税改革之初也曾将大量资源用于改进财产评估，并在1987年实行了《土地与房产税法》改良项目（PBBIP），将世界银行贷款和大量国内资源用于改进财产的数据信息和评估准确度。但印尼的财产分布高度集中：2/3城市财产的税收评估价低于5000印尼盾，它们构成了城市总评估价值的7%；与之相反，0.3%的城市财产的税收评估价高于50万印尼盾，构成了城市总评估价值的47%。这就意味着占财产数量较大比重的低价值财产所能产生的收入远低于所花费的数据和评估成本，这使在财产税数据及评估方面进行大量投资不太可取。因此，在PBBIP实施第一阶段后的评估中，印尼政府认识到尽管财产税数据收集、处理及评估方面问题重重，但影响财产税收入增长及公平目标实现的主要原因是征收环节不理想，所以将改革战略从改善评估转向了“征收导向”。
这一“征收导向”战略始于引进支付点系统（SISTEP）。支付点系统在1989年进行了首次实地试点，随后于1992年在印尼全国推广。SISTEP的采用对印尼财产税改革的成功起到较大作用，它从以下方面改进了纳税人服务，简化了管理流程，提高了征收效率：首先，银行承担了财产税的出纳和会计职能。作为一个顾客导向的商业网络，银行具有很强的动力去谨慎且诚实地管理PBB账户。其次，SISTEP对纳税人也提供了很强的税收遵从激励。由于广泛利用网络，加之印尼银行业系统的商业效率，纳税人服务得到极大改进；SISTEP能自动产生可信的欠税清单，税收部门根据该清单采取后续的强制征税措施，这也是对纳税人欠税行为的威慑。可见，SISTEP的长期目标不仅是增加纳税人的自愿遵从度，也是为了减轻税收征缴人员在出纳、会计方面的负担，从而能将更多的资源和人力用于改进税收数据及财产评估的质量。
（四）改革分阶段逐步推进
印尼的财产税改革存在两种阶段性：地理区域上的阶段性和征税环节上的阶段性。印尼的财产税改革不是一开始就推向全国，而是首先选择拥有大量高价值财产的人口密集区域进行试点（比如雅加达西部的当格浪市），在试点中严密监测税收的征收、覆盖率、评估准确度、欠税情况及各利益相关方的反应，在对这些数据做出评估并相应调整后才逐步推广到全国。财产税的征税环节主要包括：可征税财产的确认（identification）、财产评估（assessment）、征收（collection）、强制执行（enforcement），每一环节的执行都需要花费大量的财政资源。印尼政府在对实施财产税所花费的成本和所能取得的收益进行评估后，将征收和强制执行环节作为工作的重点，这对提高财产税征收率和增加财产税收收入起到重要作用。直到后期SISTEP在全国逐步推广、征收率得到改善后，印尼政府才逐渐将重心转向财产数据收集和评估环节。
（五）对财产税改革各利益相关方的行为激励降低了改革的阻力和成本
印尼在财产税改革过程中充分实施了对改革中最活跃的因素——人的行为激励，极大地增加了纳税人的自愿税收遵从度，提升了税收管理效率。对纳税人主要的行为激励是提高对纳税人的服务水平。印尼将财产税管理机构“财产税检查办公室”改为“财产税服务办公室”，以突出对纳税人的重视。同时，通过SISTEP系统，广泛利用银行的出纳功能、覆盖全国的网络及顾客导向的服务。中央政府通过两项政策增加地方政府的行为激励：财政部将分配给自己的财产税收入直接返还给农村或城市社区，使最低层次的地方政府拥有的可自由裁量的收入大大增加；内政部也重新分配财产税征收费用，将更大的份额分配给最低层级的地方政府，以补偿他们承担的过重的管理成本。由于得到财产税参与各方的积极配合，印尼财产税改革也就更容易获得成功。
（六）重视公共信息宣传，增强了民众对改革的理解与支持
印尼政府投入大量的人力和物力进行财产税改革的多媒体公共信息宣传。印尼的总统和副总统都高调让其私有住宅接受财产税调查员的检查，以表明他们对财产税改革的支持；地方政府官员也通过印制的卡通画和地方方言的电台剧来鼓励民众的合作。
三、启示
作为同印尼一样的发展中国家，我国经济的高速增长、城市化水平的提高、不断增加的财富也产生了对财产税的需求，但在具体制度设计中能否将财产税真正转变为可靠的财政收入工具，就需要结合本国国情，并借鉴他国经验来实现。我国目前也有多种与财产相关的税种：房产税、城镇土地使用税、土地增值税等，这些税种的计税依据各不相同（如财产面积、租金价值、市场价值等），税率差异也较大，税种设置存在冲突和不合理之处。印尼在整合各项财产税、推行财产税改革中有很多经验值得我国借鉴。
（一）以实现财产税收入作为改革的主要目标
财产税的改革必然面临较大阻力，即使是在美国这样一个财产税制度十分健全和完善的国家，公众对财产税的反感程度也相当强烈。在这种情况下，政府必须在保持自身政治合法性与运用财产税达到一系列社会、经济目标之间保持平衡。这种脆弱的平衡使在发展中国家的财产税改革很难达到刺激私人投资、促进收入分配公平等目标。首先，发展中国家地区间经济发展极不均衡，落后地区工业和商业的投资决策更多取决于基础设施的状况、与供应商和主要市场的距离、要素投入的可获得性和成本等，财产税在这些地区所能提供的激励在投资者的成本——收益分析中是微不足道的，只会减少地方政府最重要的收入来源。其次，发展中国家虽然有各种与财产相关的税种，但要开征以市场价值为基础的统一的财产税，在财产的信息收集和处理、价值评估等方面的经验都严重不足，这种管理上的困难使得如果要通过财产税的制度设计达成调整收入分配的目标，可能会因为数据的虚报及操纵而落空。
可见，由于经济发展水平和管理技术的限制，发展中国家如果要运用财产税达成除收入以外的其他目标，可能会适得其反。反观印尼的财产税改革，取得成功的关键在于其尊重本国国情，确立了正确的改革目标。正是在收入目标的指导下，印尼确定了简化的税制结构和“征收导向”的改革战略。就我国而言，将收入目标作为财产税改革的主要目标具有更重要的意义。目前，除分税制下能获得的各项税收收入和转移支付外，地方政府主要通过土地财政和非预算收入为其不断增长的公共支出融资，这成为新时期我国经济风险的主要来源以及地方政府行为不规范、政府职能难以转变的重要原因。可见，要规范政府行为、转变政府职能，首先必须为地方政府构建一个充足的、合乎制度规范的收入来源，解决地方政府长期存在的收支矛盾。在此情况下，只有强化财产税的收入目标，地方政府的收入能够通过财产税得到充分保障并加以制度化，才能从根本上优化政府职能，同时也为财政制度向公共财政转轨奠定基础。因此，如果我国要开征统一的财产税，最好先将目标定于为地方政府筹集可持续且充足的收入，尽量保持税制的简明。随着经济的发展和技术管理手段的进步，再逐步实现其他政策目标。
（二）通过强调税收征管、简化税制来实现财产税的效率与公平
这里的效率既指管理效率又指经济效率。管理效率指在财产税征收过程中产生的信息收集、财产评估、强制执行等各种管理成本的最小化。当然，这种最小化不是绝对意义上的最小化，而是相对于所产生收入的管理成本的最小化。与印尼一样，我国也是一个收入分配不均衡的国家。在这种情况下，要提高财产税征收的管理效率，最主要的做法是将有限的财政资源主要用于城市的高价值财产的信息收集、评估及征收，而不是花费大量资源去统计分散的农村财产和低价值的城市财产，这部分财产所能产生的收入可能远远低于征收所产生的管理成本。
经济效率指财产税对经济的影响应是中性的，家庭和企业应根据经济的内在优势做出投资决策，而不是受到财产税的引导做出对整个社会而言无效或低效的决策。要实现财产税的经济效率，可借鉴印尼的经验，尽可能扩大税基并降低税率，这样就会减少纳税人逃税的动机，并将资源用于生产性投资而非向政府寻租。目前，我国财税理论界和实践操作中存在一种运用财产税达成公平收入分配目标的改革导向。有学者认为，财产税是从“财富存量”角度调节收入分配最有效的工具，我国开征财产税的理由就是要缩小贫富差距，构建和谐社会。实践中，重庆房产税细则针对不同类型、价格的房产实施的差别税率，很大程度上就是为了实现调节收入分配的公平目标。因此，我国财产税改革的第一阶段应以效率为先，在现行的管理能力下设置财产税，从而为下一阶段以公平为导向的改革奠定制度基础。改革第一阶段的公平问题则主要通过采取简单的税率设置，并通过加强税收的征管加以解决。
（三）确定合理的税基，以确保收入的增长
我国可通过定期的税基重估或指数化税基的方式，来建立一个简单、适度、可预测的价格调整机制。这对充分利用快速增长的土地价值的收入潜力非常重要，而且可以抵消高通货膨胀率对实际财产税收入的侵蚀。
（四）财产税改革必须考虑现有制度所能动员的资源
在具体设计财产税制度时，必须在理论上使最理想的制度和一国实际的制度与管理资源间寻求合适的平衡。我国要考虑改革后的新制度与现有财产税各税种、税收部门征收管理能力、财产信息系统、税收从业人员素质等各方面的兼容程度，只有最大限度地利用已有的资源，才能更好地推进财产税改革，否则只会增加不必要的改革成本、周期和风险。
理财估值法变化范文篇3
英国对物业所有者与租用者征收的税种称之为住房财产税，它是英国目前唯一的地方税，是按房产价值征收的一种税。纳税人为年满18岁的住房所有者或住房承租者（含地方政府自有房屋的租客），包括永久地契居住人、租约居住人、特许居住人、业主等几类。如一处住房为多人所有或多人居住，则这些人将共同负有纳税义务。居民住宅包括楼房、平房、公寓、分层式居住房间、活动房屋、船宅等。住宅房产的价值由国内收入署的房产估价部门评估，每5年重估一次，按房产的价值分为A～H共8个级别，分别征收不同的税额。一般情况下最高税率是最低税率的25倍。具体每个级别的税率全国并不作统一规定，由各地区政府根据当年预算支出情况而定。英国住房财产税减免政策主要有折扣、优惠、伤残减免、过渡减免四大类。其中，优惠主要是针对没有收入支持或低收入的纳税人，优惠多少则取决于纳税人的收入、储蓄和个人境况，最高可达100%。伤残减免主要是针对某些伤残者，在征税时，可以降低其住房价值应纳税的档次，给予适当的减税照顾。
日本对不动产保有课税主要设立有固定资产税和城市规划税，按应税财产所在地，由各市町村或都道府县分别征收，是地方政府收入的主要来源。固定财产税是对土地、房屋和建筑物、商业有形资产征收。城市规划税是城市规划事业和土地规划事业的财源，对土地和房屋的所有者课征。固定财产税的税基为各市町村《固定财产登记册》中所列示的应税财产评估价值。在评估土地的价值时，每次单独对同一类土地进行评估，如住宅用地、农业用地和森林用地等。然后以某一区域内一定数量和标准的土地，作为同一类土地价值的标准，每块土地的价值可以依据标准土地的价值并结合周围环境而定。在评估房屋和建筑物的价值时，根据住房供给政策，对房屋提供税收减免。具体减免规定为，2002年3月31日前新建的面积为50-120平方米的房屋，在前三个纳税年度减征50%；2002年3月31日前新建的3层以上的耐火住宅，面积为50-280平方米的，前五个纳税年度减征50%。除此住房供给政策的减免规定之外，公路、墓地或用于教育、宗教、社会福利以及地方税法案规定的其他用途的财产免税，中央政府、都道府县和市町村以及外国大使馆所拥有的财产也免税。《固定财产登记册》中所列的房屋、土地或建筑物的评估价值，依据土地市价、房屋或建筑物的替代成本的变化，每三年修订一次。每年从3月1日起，《固定财产登记册》都要向纳税人公开展示20多天。在此期间，纳税人可以进行查询，如果对评估价值有疑问，可以向固定资产评估委员会提出申诉。
加拿大的物业税也是对不动产征收，是地方的主要税种。不动产的税基包括两个部分：一部分是土地，另一部分是建筑物和其他不动产。税基由政府来评估，政府估价一般用市场价评估法。为了将评估的误差减少到最低程度，加拿大各省都成立了专门的集中评估机构。每个省都制定出评估手册来指导评估师的工作。同时，绝大部分省都通过立法来保证评估师调查和取得必要信息的权力，评估师可以任意索取相关资料，当事人必须予以配合。在加拿大没有全国统一的物业税率，税率主要依据各地方政府的收支状况自行规定，因此，即便在同一省辖区内，不同市区的物业税率也有比较大的差异。加拿大物业税收的减免与美国很类似，主要也是依据物业的用途和物业的所有者予以减免。主要包括对农业用地、森林用地、宗教用途的土地等给予轻税待遇；对政府拥有物业给予免税待遇。除此之外，加拿大的一些省还设有税额扣除法、延期付税法，以减轻低收入家庭和有困难的特定纳税人的税收负担
香港物业税是对土地及建筑物课征的一种税，主要是对业主来自物业的租金收入征税，没有租金收入的业主则不需要缴纳物业税。香港对物业税的免除项目主要三项：一是由业主支付的差饷，也即物业管理费；二是来自物业的租金收入，但在该课税年度内无法收取；三是作为支付修理费及其他开支费用的20%免税额，这是一个无论实际开支数目大小而规定的划一的扣除额。物业税的税率在15%左右，2004年略为增加，为16%。香港物业的业主必须把所拥有的全部物业填报在综合报税表内，接受税务局评税主任的评税后，再根据评税通知书的时间和税额缴纳税款。
从上述各国（地区）对物业课税的概况可以看到，物业税是地方税种，由当地政府进行征收管理。物业税均对不动产保有环节征税，即对土地、房屋和建筑物征收，一般由物业所有者申报并缴纳。在物业税税收要素的具体设置上，各国（地区）并不相同，但从征收管理来看，又都是以政府评估、个人申报为主。
借鉴国际经验对我国开征物业税的建议
目前，我国对不动产课税，也就是类似于物业税的税种有7个，包括营业税、房产税、城市房地产税、城镇土地使用税、土地增值税、耕地占用税和契税。收费的项目更是多不胜数。现行的房地产税收政策存在许多问题：首先，税制不统一。目前我国外资企业和外籍个人适用《城市房地产税暂行条例》，内资企业和个人适用《房产税暂行条例》。内外税制不统一，不仅不利于企业之间的公平竞争，也不符合国民待遇原则。其次，计税依据、税率设计不科学，税收负担不公平。第三，税费名目繁杂。我国房地产开发过程中缴纳的税费很多，除上述7种税外，还有城市维护建设税，教育费附加，印花税等等，过多的税种，既不符合简化税制的原则，又会出现重复征税的情况。对房地产业的收费更是将近百种，这不仅给征纳双方带来很多麻烦，更制约了房地产市场的健康发展。
针对目前我国不动产课税的种种弊端，借鉴各国（地区）征收物业税的经验，并结合我国的实际情况，对我国开征物业税提出以下几点建议：
简化合并税种。根据简化税制的原则，对现行与房地产有关的税种进行合并，统一内外资企业税制。建议取消土地增值税，合并涉及房地产开发和保有环节的税种和相关收费，开征统一规范的物业税，并将物业税的征收管理权限下放，确立为由地方政府征收的地方税种。因为，从国外对物业课税的成功经验可以明显地看出，物业税都是地方的主体税种，是地方政府主要收入来源。因此，在统一税政的前提下，赋予地方政府一定的税政管理权，以调动地方政府的积极性。
科学设置物业税的计税依据。从国际上看，以不动产的市场价值作为计税依据被各国普遍采纳，运用得最为广泛，如以上所述的美国、英国和加拿大等。以市场价值为计税依据更符合量能纳税的原则，而且还具有税源丰富，收入富有弹性，交易证据多、便于诚信纳税等优点。因此，我国的物业税也应建立以市场价值为核心的计税依据，每隔3-5年重新评估一次，这样既能够准确真实地反映税基，并随经济的发展带动税基的提高，进而稳步提高财产税的收入，同时又能体现公平税负、合理负担的原则。
合理确定税率。国外财产课税大多为地方税收，因此普遍都是由各地方政府自行决定税率，而没有实行全国统一的税率，具体的税率都是根据当地政府的预算支出规模来确定。我国物业税税率也不适宜全国统一税率，因为各省的经济发展状况不一致，可考虑全国范围内制定一个幅度的税率，具体税率的大小可由地方政府自行规定。至于税率的形式，我国宜采用比例税率，因为比例税率比较简单，易于征收和管理。
建立完善的评估制度。以不动产的市场价值为计税依据需要相应完善符合我国国情的不动产评价体系和评估制度。首先，要制定评估的法规和操作规程，并设置专门的评估机构，从法律和制度上对评估从业人员的职业道德加以规范和约束，对评估从业人员还要进行定期培训，考核其执业能力。其次，要确定科学合理的评估方法，可以重置成本法和现行市价法作为评估办法的基础。最后，还要通过法律保障纳税人对评估结果拥有知情权和申诉权。不动产的评估结果必须定期公布，并允许纳税人进行查询。如果纳税人对不动产的估价等持有异议的，他们有权申请复议，地方政府必须设立专门的机构办理有关复议事项，纳税人对复议结果仍有异议的，可再向法院，由法院进行判决。
建立与不动产登记、评估有关的信息数据库。物业税的评估工作需要大量的、详尽的不动产信息和较长时期内的市场信息。建议为纳税人进行不动产信息登记，详细登记纳税人所拥有不动产的类别、所在地、评估价值、评估价值变化的日期情况等等，运用计算机技术对这些信息进行及时地搜集、处理、存储和管理，以获取有效的评估和征管的资料。
参考资料：
1.陈永良，《外国税制》，暨南大学出版社，2004
2.财政部税收制度国际比较课题组，《美国税制》，中国财政经济出版社，2000
3.财政部税收制度国际比较课题组，《英国税制》，中国财政经济出版社，2000
4.财政部税收制度国际比较课题组，《日本税制》，中国财政经济出版社，2000
5.中国社会科学院财政与贸易经济研究所，《中国：启动新一轮税制改革：理念转变、政策分析和相关安排》，中国财政经济出版社，2003
6.熊波，《加拿大的财产税及对我国的借鉴》，涉外税务，2002
7.曲顺兰，《国外财产课税的比较与我国财产课税的完善》，涉外税务，1999