商业空间设计市场调研范文篇1
关键词：GIS（地理信息系统）天河商圈写字楼空置率自然空置率模型政府调控角度投资决策
基金项目：广东工业大学大学生创新创业训练项目――基于GIS的天河商圈写字楼自然空置率研究（1184512128）
1国内外研究现状综述以及研究的意义
1.1国外有关空置率的权威研究概况：1990年，Jud和Frew认为不同物业的自然空置率之间存在着系统性差异。一个物业单元越是具有非典型性，它的自然空置率越高。1994年，Theodore针对公寓市场中不同物业的空置期，建立了空置期的概率分布函数，指出空置期和物业年龄、物业类型及周围物业的对比等因素有关。2001年，Krainer对美国8个城市2001年第二季度的自然空置率进行计算，得出数据如下：波士顿（7.2%）、休斯敦（17.0%）、洛杉矶（12.2%）、凤凰城（15.0%），波特兰（10.9%）、盐湖城（13.3%）、圣・弗朗西斯科（7.9%）、西雅图（10.9%）。所得的数据表明，在不同的城市，自然空置率是迥异的。而他认为供给约束或许能够解释空置率截面数据之间的差异。自然空置率较低的城市，例如波士顿和圣・弗朗西斯科，中央商务区（CBD）的土地供给有限。尤其是圣・弗朗西斯科，整个城市基本上是被湖水包围。这些城市的供给曲线是极其没有弹性的。所以波士顿和圣・弗朗西斯科的承租入的需求也是没有弹性的，他们没有动力去寻找或是等待新的物业进入房地产市场。与之相反，自然空置率较高的城市，例如休斯敦和风凰城，基本上没有土地方面的限制，因为这些城市用于建造新的物业的空地很多。
1.2国内有关空置率的权威研究概况：我国国内（除香港和台湾）对于合理空置率的研究主要停留在定性的分析阶段，张泓铭提出通过统计中位数寻求我国住宅的合理空置率。通过对历史上所有的商品住宅空置率的计算，得到自1986年至1996年共10个年份的空置率，从中寻出中位数。因为就全国而言，商品住宅从诞生得到较大规模的发展以致形成有相当严重程度的空置，有一个较为完整的过程，空置率的发展变化也有一个较为完整的过程，其中的中位数应该反映了这个过程中，空置率由较低向较高发展的均衡点，即合理的空置率。因此，张泓铭认为这个中位数就是较为接近实际的合理空置率。把这个合理空置率同住宅的价格运动相联系就可以得到验证，可以通过研究各年的住宅价格（及租金）实际运行，找到价格变化最小的一年，来验证住宅合理空置率是否正确。
1.3目前世界各国都高度重视楼宇经济。伴随着城市群的形成，金融业和跨国企业集团在经济中的地位不断提高，楼宇经济成为城市经济的重要组成部分。广州市是作为全国经济发展的重要城市之一，所以研究广州市天河商圈具有很好的代表性。近年来，广州市天河商圈的写字楼发展异常迅速。虽然经历了零八年金融海啸，但是，在之后不久，其写字楼业又恢复元气并且呈现出更迅猛的发展势头。因此，对其进行科学方法的研究，我们则可以为政府、开发商还有金融机构提供决策的依据来源。
2研究重点与方法介绍
2.1研究重点：主要是以天河体育中心为中心向天河北路、体育西路、体育东路、岗顶路段、黄埔大道、广州大道一带扩散，形成高档写字楼为主、普通写字楼并存的局面，并呈现出甲级写字楼分布集中，乙级写字楼则分布较散的特点。由于该地区拥有浓厚的商业氛围、良好的交通条件，加之该地区的写字楼办公设施齐备、物业管理良好、综合素质均较好，因此成为广州新兴高档写字楼的代表，典型的有维多利广场、万菱汇、太古汇、中石化大厦。调查数据显示，天河北商圈高档写字楼的租赁价格为125-200元/平方米？月，普通写字楼为85-100元/平方米・月（2013年4月）；另外关于销售统计数据和相关的新闻报道，可以得出结论：租赁价格及销售价格均位于广州市写字楼较高水平。
2.2方法介绍：本次研究的GIS是一种在计算机硬软设备支持下实现地理空间数据输入存贮检索处理和综台分析的技术系统。它具有多学科交叉的技术特征，涉及地理学，制国学，计算机技术，数学、遥感、信息管理学等学科。河商圈写字楼的空间特征十分明显，一般的写字楼都可能需要用它所在的交通区位、几何形态、商业形态、建筑面积等进行描述而这些恰恰是写字楼相关管理部门在日常业务或规划决策中关心的核心问题。传统的数据库技术无法满足管理部门在这些方面的需求，原因在于数据库技术无法进行空闻数据或空问关系的分析。一般我们将写字楼管理部门涉及的这类问题称为空间问题，处理空间问题需要GIS技术的支持。国内商品房实际空置率的计算方法：
4研究结果概述以及分析
4.1根据基本模型所进行的回归分析：代入2008至2012年空置率数据，其回归拟合度的决定系数R2=0.0565，说明被解释变量GRRt不可以用变量Vt来解释；相关系数R=0.0318，说明GRRt与Vt之间线性相关非常小。且在0.05的显著性水平下，该模型的参数b没有显著性的。说明变量GRRt与Vt之间的关系非常小。
4.2根据扩展的基本模型所进行的回归分析：其回归拟合度的决定系数R2=0.7364，远远高于基本模型的回归拟合度决定系数，在0.05的显著性水平下，该模型的参数V不具有显著性，说明变量GRRt与Lt之间的关系并不显著。即意味着天河商圈写字楼市场自然空置率并未出现线性上升的趋势。
4.3根据双向决定模型所进行的回归分析：其回归拟合度的决定系数很高，有0.8725，且在0.05的显著性水平下，该模型的参数b不具有显著性，说明变量GRRt与Vt之间的关系并不显著，即意味着广州写字楼市场本期实际租金的增长率能较及时地对本期的实际空置率做出反应，时滞效应并不明显。
4.4总结：1996年～2005年的实际空置率虽大体围绕自然空置率波动，大体可分为两个阶段：
A.2008年至2010年，实际空置率高于自然空置率。受二十一世纪初写字楼市场的高涨及投资写字楼市场所产生的高额利润的驱动，尤其是发展商投资兴建写字楼，使广州的写字楼供应量自二十一世纪初就开始出现了超常规模的增长。但是在需求方面，由于世界2008年金融海啸的影响，使得一些外籍客户甚至本地客户都受到了巨大的冲击，纷纷收缩业务和裁员，减小办公面积或转移办公地点，原来主要由境外境内大型企业消化的甲级写字楼积压严重。加上国内企业受经济波动及机构调整的影响，对甲级写字楼的吸纳能力十分有限，使整个市场供求矛盾日益突出，从而出现了租金疯狂下降的局面。
B.2010年至今这段时期，出现空置率降低、租金升高的局面主要有以下五个方面：（1）在经济全球化的大背景下，欧美的经济复苏在相当程度上刺激了我们中国的经济发展；（2）国内经济逐步开始回升，经济开始复苏；（3）广州写字楼市场在政府零八年以来的宏观调控下逐步回归到理性发展阶段；（4）近两年以股票为代表的资本市场低迷，而写字楼先天具有房地产的保值性，显现出良好的投资价值；（5）广州写字楼比其他城市都便宜，甚至于有的写字楼比周边的住宅的价格还要低，吸引了一大批新发展的企业进驻广州。
5存在问题和发展对策
5.1存在问题：写字楼的发展缺乏科学的规划和引导，过于集中的空间分布影响城市环境；写字楼总量开发规模过大，影响GBD的开发建设；写字楼供应量远远不能满足市场的需要；写字楼的竞争过于激烈，利润不够高。另外，字楼开发经营方式单一，业权分散顶级写字楼往往是单一业权，并且以租赁为主，这是评判写字楼是否顶级的重要指标。广州与北京、上海相比，写字楼发展有差距的原因之一，就是写字楼主要采取以销售为主，并且是以零星销售为主。
5.2从政府角度的提出的建议：
第一，牢牢掌握土地开发权。在地块推出以前，深入进行市场供求调查研究。从保护开发商利益出发，量体裁衣，适度开发，避免写字楼建设项目大起大落。注重写字楼开发与市场需求之间的合理协调。对高空置的写字楼市场，要做好总量上的控制。在写字楼建设项目的审批上，主要应当选择市场前景好、近期须重点开发建设的区域作为发展对象。对于非重点建设区域则应当严格控制，藉此降低空置压力，提高市场资源的利用率。
第二，政府一定要改进土地出让方式，不能使出让结果仅与土地出让金的高低挂钩，还应与效益挂钩。所以招标、拍卖应该注重决策的科学化，把价格和开发商实力、土地规划结合在一起，进行综合评分，即按照土地出价标的、规划方案、企业资质、银行资信、保证金、公司业绩等几项标准进行综合评定，而不仅仅是谁出的价钱高就把土地给谁。
第三，加强城市规划管理，严格按照规定的建筑密度与建筑容积率等标准建造写字楼，保证一定的绿化率，美化城市环境。
5.3从投资决策的提出的建议：
首先，城市综合需求分析：在分析写字楼项目的市场需求时，考虑城市的综合需求水平是很有帮助的，它为项目决策提供背景资料。
第一步，分析预测有关写字楼的雇员数量。对这些数据采用指数平滑法、移动平均法、趋势分析法等预测方法进行分析，同时再考虑一些修正因素，对结果加以调整。
第二步，分析预测每位雇员所使用的办公面积，即“面积/人”指标。一般说来，整个广州市的已出租面积可以从当地的计划部门、统计部门或房地产管理部门获取，或者向一些中介服务机构咨询。用已出租面积除以现有办公雇员人数就得到了人均办公面积。然后在这一比例的基础上预测未来，判断可能出现的趋势变化。办公室的大小反映出个人在公司中的地位和身分，同时也反映着公司的实力和形象。
第三步，用预测出来的办公雇员数量乘以“面积/人”指标，就得到未来的租赁面积（或出租面积），然后将这一数据在考虑闲置的基础上换算成净可租办公面积，
这样就得到未来数年内对写字楼的综合需求。
其次，竞争调查。竞争调查是针对策划中的项目而言的。调查的深度和广度取决于项目的大小和状态，如果是一个中小型的面向一般市场的项目，在项目所处街区进行调查可能就足够了，如果这个项目是一个大型的办公建筑或牵涉到一个面向特殊用户的市场，那么就应该扩大调查范围。首先应对项目所在街区做深入的调查，再对邻近街区和那些认为十分具有竞争力的街区进行较详细的调查，最后对其它街区做一般性调查。进行竞争调查主要应搜集如下信息：写字楼的位置、地块面积、可出租面积、已出租面积、每平方米租金、最短租期、承租人要求提供的基本条件、基本租金内所提供的服务、停车场及其月度开支、配套设施及舒适程度、主要承租人清单、其它承租人的一般概况，以及项目综合竞争力的定性判断。这些信息可以从现场踏勘、政府的建设规划以及同房产交易机构和承租人的商谈讨论过程中获得。与此同时，还可以建立一些一两年内潜在用户的档案，这些用户可以为项目带来未来的需求。
接着，项目环境调查。通过城市综合需求分析和竞争力调查所得到的信息，可以分析城市的几个主要街区之问的紧密联系，然后可以对这几个主要街区的未来需求和发展方向进行定位。在做出这个决策之前，必须考虑如下因素：策划中项目所在街区的竞争，计划建造和正在建造的建筑，城市的经济发展趋势和项目所在街区由此而受益的程度，本街区在城市发展中的规划，以及本街区面临的问题，如交通拥挤、社会治安、社区服务、商业网点、相邻街区现有功能的退化等。
最后，市场占有分析。写字楼项目市场需求分析的最终步骤是确定规划项目所在街区对办公面积的需求，要考虑如下因素：项目所在街区中附近的其它写字楼的状况，交通和运输线路，写字楼的形象和定位，本街区的声望，主要承租人的业务特点和他们的形象。市场占有预测应该兼顾项目所在街区的需求增长，还应明确该项目的优势和参与该街区竞争的能力、所能达到的市场占有程度等。由上可知，写字楼项目市场需求分析是一项细致繁杂的工作，需要在广泛调查研究的基础上，结合适当的预测、判断、分析，最后才能获得满意的信息，为写字楼开发商的决策提供强有力的支持。
参考文献
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[2]杨鸿，贾生华.基于微观层面的写字楼租金影响因素研究述评[J].技术经济，2008，07：77-80.
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[7]程立福.广州写字楼自然空置率研究[D].广州：广东工业大学，2007.32-33.
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[11]中国写字楼网，http：///
[12]广州统计信息网，http：///
[13]中国房地产信息网，http：//realestate.cei.
商业空间设计市场调研范文
[关键词]市场经济体制下现代商业展示设计特点设计方法
一、新市场经济体制背景下的国内商业展示设计发展现状
我国自改革开放加入WTO开始，市场结构已从“卖方”转向“买方”，由“以商品兜售为目标”转向“以消费者取向为中心”阶段。在市场经济带动下国内商业活动呈现出欣欣向荣的发展，同时，现代商业展示设计成为推广商业市场活动的重要媒介，备受关注。各大城市陆续建设大型会展中心，不断定期举办各类商业展示活动，为企业的生存发展提供了宣传竞争的平台。现代商业展示作为大众信息传递的最佳媒介，在人们审美要求的提高下已不再是早期简单的陈列展示，而是要在短期内进行空间主题意境与视觉艺术的完美呈现，将空间设计和商业传播组合为一体的综合性设计，要以创意征服观众，以信誉赢得客户，通过展示为企业创造形象效应及经济效益。因此，如何短时间迅速有效的完成好设计任务成为现在商业展示设计师的诉求目标。而关于设计中展位的确定，展具的可拆卸、便捷性、安全性，新媒体技术的运用、新材料的选择、动态展示设计手段、功能空间划分、参观流线设计等成为现代商业展示设计研究的方向。
二、市场经济体制发展下的现代商业展示设计的特点
现代商业展示设计在市场经济结构的转变下，形成了较为明显的特点，展示空间的布局不再只是考虑陈列的形式和面积，而是主要以参观者角度为考虑重点，尽量满足人们行动自如的空间活动面积。主题性展示设计是参展商传递企业行销观念与目标中必须采用的重要策划设计环节，在展示视觉外观上通常以夸张的艺术造型手法与醒目企业品牌色彩吸引人们的关注。在展示空间设计中以建立与特定参观流互动的目标，呈现出各种交流空间形式，如洽谈区，演示区等。展示内容贴合参展企业展示活动目的，以展品实物展示和宣传设计，充分体现展品性能与参展商的服务质量，展示空间氛围的营造与企业宣传手段，给参观者明确的信息，传达企业恰当的正面形象，展示设计内容符合展示主题目标，并能整合在企业行销理念中，协助行销目标的推动及参展企业形象的建立。
三、市场经济体制转变后的现代商业展示设计方法
1.营造展示空间设计的层次。在二维、三维设计中必须先根据展示内容，用空间分割手法进行合理的功能分区，以参观者心理需求及行为习惯来确定展品位置、道具布置、通道宽度、出入口设置等，再通过不同材料和恰当的色调、独特的造型等，对展示空间的地面、顶面、立面，进行富有层次的装饰，营造一个轻松且有视觉张力的空间。在四维展示空间设计时，必须以二维、三维设计为基础，结合时代特点利用各种动态技术手段、艺术形式，创造与静态展示形式动静相宜的空间特色。而意境表达上，要以参展商企业文化、标识、字体、色彩等，结合展览主题考虑，设计符合其要求的空间意境。
2.利用展示设计的参观者心理、视觉感官。参观者在展示空间中心理和视觉感官的好坏，会直接影响到企业展示信息的传达、展品销售情况、甚至是企业形象。因此，设计中不能忽视参观者感受，要以他们的需求为核心考虑，如亲和力的服务宣传、人机的展示设施、洽谈区的安排等，另外，还须从参观者和参展方双重角度考虑设计的时效性，营造轻松舒适且有艺术感的展示空间。这也是中国市场结构转变后出现以消费者为主的变化。
3.突出展示设计创意的灵活多变性。由于现在商业展示设计主要是短期展览，要在每一期展示设计中吸引人的注目，调动参观者情绪，留住其脚步，就要采用灵活多变的设计创意，否则，一尘不变作为卖方和买方，都会产生视觉疲劳和心理厌倦抵触。因此，在设计时可借用企业形象系统要素，或者是季节、节庆日等作为创意点，对展示设计中如色彩基调的变化、主题素材的变化、展柜展架陈列形式的调整等，给参观者和员工一种常展常新的效果，激发他们的感官和热情。
4.开发展示设计的便携性、临时性、经济性。商业展示设计大多是短期行为，因此，在激烈的竞争中，应慎重考虑预算投资的额度，如何运用这笔资金达到最佳设计效果等经济性考虑，同时还要运用一些可变性高的便携性、临时性手段，如便于拆卸、搬运、重组、相对牢固的展示构件、材料、展示道具等进行设计布展，由于其可重复利用性，针对展览改造会较方便容易，还减少资金投入成本，避免浪费，同样达到展示的目的。这是现在技术手段成熟后必须坚持的一项设计原则。
四、结语
现代商业展示设计是一种空间结构与场地规划、商业传播相融合的艺术形象，涉及到广泛领域并随着时展而不断变化着。在市场经济结构的转变下，现代商业展示设计的空前活跃也塑造着展示艺术形象的整体性、独特性，正确认识商业展示设计中关联性问题是做设计的前提基础，而快捷有效的商业展示设计手法是为商家创造经济效益的一个重要途径，同时也将成为现代商业展示设计研究的目标。
参考文献：
[1]吴启明.展示设计新概念[M].上海：东华大学出版社，2004
[2]罗越.展示设计观念[M].天津：科学技术出版社，2004
[3]耿立本.展览会场设计[M].广东：岭南美术出版社，2003
商业空间设计市场调研范文
关键词：地铁上盖商业；北京地铁；新中关购物中心
中图分类号：F722.2文献标识码：A
一、研究背景
随着城市化的发展，高密度开发加剧，国内各大城市纷纷建设自己的轨道交通网。地铁作为现代城市公共交通的重要承载工具，不仅影响着城市的空间布局，而且对区域政治、经济、文化的发展也起到了重大的作用。北京作为中国的首都，代表着中国城市建设的良好成果，北京地铁商业空间的合理开发建设，是对外展示的最直接最重要的窗口，同时对其他城市的地铁商业空间开发具有重要的引领意义。
二、案例实地调研
海淀黄庄站是地铁四号线（连接西单商圈与中关村商圈）与十号（连接东部CBD与中关村商圈）之间的交汇站。其中，东西向的十号线把中关村、奥运村和国贸这三个城市中心区直接连通起来；另外一条南北向的四号线是从中关村往南一直到西单商业区，在西单与一号线连接。海淀黄庄换乘站向东到奥运村乘坐地铁预计10分钟内可以到达，到东部CBD国贸预计25—30分钟，往南到西单20分钟以内，往北接到圆明园、颐和园，延伸接通北京人的周末胜地香山，该换乘站的意义非常重大，而新中关就位于其上。
新中关购物中心位于海淀黄庄站4号线A2出口，通过一条300米的地下通道，可以直接从地铁站厅进入购物中心的地下二层，在连接处集中布置垂直交通系统，完成出地面、进地下、去地铁三者之间的交通需求，属于典型的依托于地铁出入口开发的地铁商业空间。
新中关与地铁站厅的连通方式属于间接连通，由于与地铁距离较远，需要设立封闭的地下通道连接地铁站厅，从而将地铁出口与商场入口相连接，完成对从地铁客流到商业客流的转化的引导。
三、调研情况总结
空间使用方式：通过对客流的观察并结合现有的商业业态，发现主要有休闲、购物、餐饮、等待、闲逛五种行为。
商业现状：整个购物中心以餐饮、服饰为主，时尚品牌丰富，已具有一定的规模。餐饮种类丰富，除了一般的快餐店，还有各种风格的特色餐厅，能满足大多人的饮食需要。服装类的店铺主要有很多国际品牌专卖店、旗舰店，装修个性，品质良好。另外，还有钟表、饰品、彩妆、奢侈品品牌的店铺，零星散布其间。整体商业空间的尺度较合理，在宽敞的交通节点处设有一些小型的开放式商业空间，具有趣味性。
四、项目优化建议
笔者在此提出几条简单的优化建议：
第一，增加商业空间与地铁的结合度，缩短通道长度或者专门设置的购物通道可以做些灵活处理，例如沿着通道一侧布置小商铺，设计一两处节点空间等。
第二，扩大新中关购物中心中地铁与商场的连接空间。在整个商业空间的东南部，原先设计了垂直交通核，同时联系地铁、地下商场、地面三者的人流，可以将这部分立体空间扩大，利用附近上班的客流的快速通过特性，设置满足日常生活需求的商业类型，提升整个商场的商业氛围。
第三，探索其他的地铁与商业的连接方式。将地铁交通部分集中布置在商场的一侧，是一个较为中庸的处理地铁与商业关系的方式，笔者认为值得深入探讨其他的布局形式，增加商业空间与地铁客流的接触面，真正的将城市公共交通融入商业空间，互相促进，协同发展。
结语
地铁商业空间是一个复杂的综合概念，地铁和商业之间并不是简单的叠加关系，地铁对空间的需求是要便于组织、疏导客流，而商业对空间的需求是要留住客流，让行人停下来，在空间中产生消费行为，显而易见，这两者之间是矛盾的。但是，商业功能也能弥补地铁客流的不足和地铁运营的高成本高亏损，而地铁快捷可达、运输量大的特点则提高了商业空间的吸引力，为商业发展提供了良好的契机。纵观国内的地铁商业空间，规划、开发、建设、经营脱节，各自为政，怎样能让地铁和商业共同发展、互相促进，才是地铁商业研究的核心。
参考文献：