经济泡沫最初发生的表现篇1
关键词：房地产；房地产泡沫；房地产经济
房地产经济是社会经济活动的重要内容，房地产市场是整个市场体系的有机组成部分，过去10年来，房地产业一直是我国经济快速发展的直接推动力之一。如从20世纪70年代开始积累到90年代初期破裂的日本地价泡沫，导致日本全国大部分城市房地产价格持续下跌，造成银行大量不良资产，引起严重的财政危机，此后，日本经济10多年来始终没有走出萧条阴影，被称为二战后的又一次“战败”。因此，在新形势下，如何对房地产经济泡沫进行系统研究，提出有效的防范措施，对引导经济健康稳定发展，意义重大。
一、我国房地产泡沫的基本观点
所谓房地产泡沫，是指由房地产投机所引起的房地产价格脱离市场基础的持续上涨。这种上涨使人们产生对房地产的远期价格继续上升的预期，当房地产市场价格上升到一定阶段，上升的幅度就会变缓甚至出现逆转，于是人们就会急于抛售手中的房地产，引起房价的暴跌，至此房地产泡沫破灭，经济陷入不景气之中。目前，关于我国房地产业是否产生房地产泡沫的讨论日益激烈，大致有如下三种基本观点：一是我国房地产市场总体上呈现良性态势，但局部地区的个别城市已出现“泡沫”现象，要采取积极的措施，促进房地产业的“软着陆”；二是房地产公司老总持的“目前房度还不够快，规模还不够大，档次还不够高，要为有钱人盖更豪华的房子”“房地产业是永不凋零的事业，因为地皮永远是在减少的”；三是一些经济学家持有的“适度泡沫、适度发展说”，保持适度泡沫有利于房地产业的发展，但国家要做好宏观调控，将泡沫控制在一定的范围内。由于不同主体看问题的利益、立场、观点和方法不同，人们只能各执一辞，莫衷一是。
二、房地产泡沫的形成、破灭机制分析
从总体上看，导致房地产泡沫形成、破灭的因素可分为内部机制和外部机制两大部分，如图1模型所示。其中，虚线外面表示影响房地产泡沫形成的外部机制，虚线框内表示影响泡沫形成的内部机制。并且正反馈交易机制和供给弹性机制的相互作用又影响房地产开发商的行为，这些相互影响的机制的双向作用使得房价最终回归其内在价值。
图1房地产泡沫形成、破灭机制图
三、房地产经济泡沫的危险性分析
如前所述，关于我国房地产业是否产生房地产泡沫，仁者见仁，智者见智，但不可否认，房地产业确实含有某些经济泡沫成分，若任其膨胀，也存在着发展成为泡沫经济的危险性：一是土地价格泡沫。土地价格因其稀缺性和市场需求无限性的拉动作用，及其土地市场投机炒作，会出现虚涨。二是房地产商品价格泡沫。一方面，房价是与地价相联系的，房价泡沫与地价泡沫密切相关；另一方面，开发商对利润的期望值过高，人为抬高房价，会形成经济泡沫。三是房屋空置泡沫。在房地产市场供求关系中，商品房供给超过市场需求，形成大量空置，构成经济泡沫。如前所述，商品房空置率在10%～15%之间时，这种经济泡沫是正常的。四是房地产投资泡沫。只有当房地产投资过度膨胀，商品房严重滞销，造成还贷困难，连带引起金融危机时，才形成泡沫经济破灭。
四、防范房地产泡沫实现我国房地产可持续发展的措施分析
（一）加强金融监管力度，合理引导资金流向
一是进一步健全金融监管体系，增加监管手段，增强监管能力，提高监管水平；其次，要加强信用总规模的控制，不使社会总信用过度脱离实质经济的要求而恶性膨胀，从源头上防止现代泡沫经济发生。二是加强投资结构的调控，通过利率、产业政策等，引导资金流向生产经营等实质经济部门。三是加强外资和外债的管理，尽可能引进外资的直接投资和借长期外债。推动房地产泡沫产生的资金，绝大部分都是从银行流出的。因此，要加强对银行的监管，从源头上控制投机资本。
（二）通过税收杠杆，促进低价位住房的建设和消费
近年来，国家相继出台了一系列鼓励住房消费的税收政策，清理了一批住宅建设和消费环节的不合理收费，有效地减轻了居民购买、换购住宅的负担。下一步，一是要贯彻落实已经出台的各项优惠政策。二是进一步研究和调整鼓励住房消费的税收政策。三是继续加大清理住宅建设和消费环节的不合理收费的力度，理顺商品住宅的价格构成，鼓励普通住房消费。
（三）强化土地资源管理，控制商品房价格的不合理上涨
政府应当通过土地资源供应量的调整，控制商品房价格的不合理上涨。要根据房地产市场的要求，保持土地的合理供应量和各类用地的供应比例，切实实行土地出让公开招标制度，控制一些城市过高的地价。要坚决制止高档住宅的盲目开发和大规模建设，防止出现新的积压、出现由结构性过剩引发的泡沫。全面清理土地市场，坚决打击开发商的圈地和炒地行为，从源头上防止土地批租领域的不正之风和腐败行为。
(四)推出经济适用房，抑制商品房价格
国家要抑制房价的不合理上涨，防止房地产泡沫的出现，主要办法还是大规模地推出经济适用房。若国家将大规模建设经济适用房等政策付诸实施，房价持续上涨的空间就会被封杀。
(五)中央银行适时调控，能够抑制房地产泡沫的快速产生
中央银行从全国整体经济运行及社会稳定为出发点，它会充分利用资金成本――利率这个行之有效的手段和相关政策控制房地产价格的过快上涨，这一点从前不久的加息及121文件，可以得到印证。从我国目前情况来看，房地产开发的三个阶段(取得土地的前期阶段、施工阶段和销售阶段)每一个阶段都离不开商业银行的支持，具体就是房地产开发贷款、流动资金贷款、施工企业贷款、住房抵押贷款等方面，由于房地产企业对银行的依存度过高，所以房价的大幅下跌必然将房地产企业风险转换为银行的金融风险，形成大量不良贷款，因此在中央银行有很强的动力保障房地产健康发展，抑制房地产泡沫的快速膨胀。
（六）建立健全房地产市场信息系统和预警预报机制
各级政府要根据房地产市场区域性强和发展不平衡的特点，科学设立符合当地房地产市场规律的预警预报指标体系和主要指标的量化区间，建立和完善房地产信息系统和预警预报制度，以便及时发现问题，加强对市场供求总量、结构、价格的调控；并通过对全国房地产市场信息的及时归集、整理和分析，就市场运行情况做出评价和预测，定期市场分析报告，合理引导市场，为政府宏观决策做好参谋。
参考文献：
【1】王斯琛.我国房地产泡沫现象的成因与对策【J】.江西金融职工大学学报,2010(6):86-88.
【2】庞玉茹.房地产业泡沫经济的防范措施【J】.经济技术协作信息，2010（14）：7.
经济泡沫最初发生的表现篇2
日本泡沫经济崩溃至今已过去整整20年了。对于今天中国经济而言,这是一段不能忘记和忽视的历史事件。就当时的经济环境来看,虽然跟今天相比已发生了很大的变化,但是,在形成泡沫的机理和社会对待泡沫经济的反映上看,却表现出惊人的相似性。
日本1987年至1990年初所经历的泡沫经济时代正是日本经济迎来新一轮增长的阶段,实际GDP的增长率、矿工业生产指数的上涨率即使低于高度经济增长阶段的极佳表现,也各自达到了平均5.5%和7.2的高水平。
1989年12月末日本迎来了38915点的日经指数峰巅(可是到了92年8月日经指数就跌去了六成)。紧随而来的是地价在全国范围内的攀升浪潮,1990年9月日本全国城市地价指数冲上了最高峰,房价也随之而涨,势不可挡(可是到后来1994年中旬为止各自价格都跌去了八成左右)。有趣的是,在那个被事后认为最疯狂的房地产泡沫的时代,日本学者的调查结果表明,日本央行官员和新闻主流媒体上都没有人公开表示过对泡沫崩溃的担忧之辞。
另外,还有一个难以判断的问题是,日本企业的投融资行为是否与泡沫经济的膨胀有关。也就是说,日本企业在厂房设备等固定资产的投资过程中,由于抵押资产的评估价格随着房地产价格的不断攀升而在向上调整,所以,不少学者认为:银行业土地和房产的抵押融资迅速增长,迎合了企业和个人对未来过于乐观的期待所带来的投资冲动需求。
泡沫形成机理十分复杂,今天归纳起来,日本学者达成共识最多的因素有以下几点:
首先,金融机构积极参与到股市和楼盘市场的投融资活动中;其次,救市政策的“退市”工作没有完成,反而让流动性过剩的问题成为了经济发展的最大障碍;第三,日本社会全体不断膨胀的自信心遏制了日本政府决策上的调整能力。
日本泡沫经济带给中国经济的最大的启示莫过于中央决策部门在经济处于风险状况的时候要充分认识到它的潜在的发展方向,要做出明智的“防患于未然”的决策方针。千万不能寄希望于事后的补救。
第二、土地问题是日本房地产市场泡沫形成的一个重要根源。由于税收政策的不健全,日本土地本位的融资制度带来了日本地产的泡沫不断积累。再加上考虑未来增长的空间(比如,国际金融中心建设等)和国土资源有限的事实,造成了人们对土地只涨不跌的预期,而且当事后股市和楼市投资的高额收益验证了人们的这种预期的时候,产业资本向金融资本转化的倾向就会日益高涨。所以,政府一定要先下手为强,控制地价和房价上涨的预期。从这个意义上讲,中国物业税的尽早出台在一定程度上会抑制目前这种“只涨不跌”的神话。更令人担心的是,中国地方政府对土地资源创造财富的那种过度的“依赖性”,不可否认,在某种程度上这种依赖性来自于当前地方税和中央税之间税收“权力”和所需承担的公共投资“义务”之间的不平衡问题得不到解决所致。
经济泡沫最初发生的表现篇3
近日，全国7家科研院所及多位业内权威专家来到山东省淄博市齐鲁化学工业园，参加由工信部组织、在山东英科环保再生资源股份有限公司（以下简称英科环保）举行的“废弃泡沫塑料增密、再生、制作仿木线材技术与装备”科技成果部级鉴定会。鉴定委员会评估结果显示，“废弃泡沫塑料减容增密技术及装备”、“废弃聚苯乙烯泡沫再生关键技术”和“再生聚苯乙烯微发泡制备仿木线材技术”3项科技成果已达到国际先进水平，可有效解决废弃泡沫塑料综合利用问题、促进废塑料规模化回收、提高废塑料再生利用产品附加值，对废弃泡沫塑料资源化利用具有重要的促进作用。
而就在不久前，英科环保还被《美国塑料新闻》杂志评为“再生塑料领域最具创意企业”。其产品年总销售额8亿元人民币，销往美英法等欧洲国家及全球86个国家及地区，其技术研发及产品质量处于国内外领先地位，受到海内外众多客户的好评。
花10年时间研究垃圾
据统计，全球每年产生白色泡沫垃圾约1000万吨，其中中国每年大约产生200万吨。这些白色泡沫垃圾体积大、重量小，若置于环境当中，可随风飞扬;若掩埋在土地当中则百年不能降解，同时还会对土壤造成破坏，可令农作物减产30%;若置于河流、汇于大海当中，可令大量的海洋动物毙命。可见这类白色泡沫令人深恶痛绝、令环境不堪重负，而这类白色泡沫便是聚苯乙烯泡沫，此泡沫90%以上都是空气，回收价值低，回收难度极大。近年来，聚苯乙烯发泡包装物污染问题不断升级，由最初被指责为“白色污染”上升到比“核电事故或是石油泄漏还严重的环境灾害”。
1993年，在美国留学的刘方毅发现废旧塑料没人回收且污染严重，经过调研，他认识到废旧塑料是非常好的再生循环物资，可以作为很好的木材替代品，既能消除污染，又能保护珍贵的森林资源。当时，全球还未有人敢于尝试。于是，31岁的刘方毅在2001年放弃了在美国的工作和生活回到了中国，开始创业。其间先后去到日本、韩国、英国、丹麦等国家进行考察调研，并在综合吸取国外先进技术基础上进行深度研发，整理出了一套较为科学、先进、合理的生产设备制造方案及生产技术执行方案。2006年，英科环保正式创立。创立之初，英科环保以“保护森林资源与消除白色泡沫”为公司宗旨，致力于“倡导绿色、环保、健康”的生活理念，开发“降低白色污染、促进资源再生、循环绿色应用”的系列产品，打造循环经济一体化的经营模式，联合华东理工大学、上海应用技术学院等科研院所，在泡沫塑料资源再生与应用领域不断创新，获得了4项授权发明专利，30余项授权实用新型专利，打通了白色泡沫资源化再生与产业化应用的产业链。
现实生活中，随着人们生活质量的不断提高，在追求品质生活的同时对各种家居装饰及艺术产品的需求量激增，为满足不同国家、行业、人群的个性化需要，每年全球都需要砍伐大量的森林资源来制作成艺术产品及装饰材料，每年因此而消耗的珍贵树木资源就高达200万棵。针对这一情况，英科环保展开了积极的科研创新。全国7家科研院所及多位业内权威专家参与了由工信部组织、在山东英科环保再生资源股份有限公司举行的科技成果部级鉴定会。
在过去10多年中，英科环保利用其积累的科研成果和专利技术，投资1.5亿，建立了100条生产线，将白色泡沫压缩减容增密，从源头解决了泡沫塑料回收与运输难题，打通了泡沫塑料再生的产业化途径;继而将压缩好的聚苯乙烯白色泡沫进行微细粉碎、高精细化筛选，通过单或双螺杆挤出机熔融塑化、脱挥、祛杂、化学接枝或物理改性、切粒等一步法实现了再生和改性，制备聚苯乙烯再生粒子，其纯度达到99%以上，性能达到了与新料相同的水平;以再生聚苯乙烯为主要原料，通过微发泡共挤、热转印和表面处理等工艺生产制备仿木艺术装饰线材，生产出了色泽鲜艳的环保相框、画框、镜框、踢脚线、顶角线、护墙板等仿木艺术装饰线材，产品具有防水、防虫蛀、耐腐蚀、美观多样性、可循环利用等优点。
英科环保通过对PS废旧泡沫塑料进行高效回收、优质再生，研发出优质PS框条及其成品框类产品2万余种。这些产品，凭借其表面精湛的仿木处理和低成本优势，已逐渐发展成为传统木制框条和相框类产品最好的替代材料，广泛应用于全球家居装饰和室内外建筑材料等领域，实现了“垃圾与艺术的联姻”及“以塑代木、变废为宝”的企业创业理念，在白色泡沫垃圾里掘到了第一桶金。
加快创新步伐研发“以塑代石”
英科环保将多年积累的最新科研成果转化成生产力，每年可以消化白色废旧塑料泡沫5.5万吨，生产仿木艺术装饰线材10万立方米，替代的木材数量，相当于避免了数百万棵8年以上的树木被砍伐，减少二氧化碳排放15万吨，节约石油资源20万吨，并且提供就业岗位2000多个，因其对当地经济的突出贡献，先后被评为山东省高新技术企业、山东省循环经济试点单位、山东省资源综合利用企业，被中国塑料加工工业协会评选为“中国塑料再生循环利用研发生产基地”。
作为建筑装饰材料领域的新贵，英科环保生产的各类仿木产品，开辟了再生资源利用的新领域。最新研发的“以塑代石”仿大理石装饰材料，价格仅为大理石产品的十分之一，而且材质轻便，易于运输、安装，适用于加工各种异型与弧面，大大降低了天然石材的加工难度，避免了天然石材的辐射问题。
经济泡沫最初发生的表现篇4
关键词：房地产虚拟化实体经济美国次级债
一、传统一元分析框架的缺陷
房地产被称为“不动产”(Property)，是指土地及其土地上的永久建筑。在人类的其他生产和生活活动中，房地产提供的住宅或厂房是保证这些活动正常运行必不可少的条件。因此，在传统的理论视野中，房地产一般都被认为是实体经济中的一个子部门。长期以来，人们也习惯于用实际收入、家庭与人口数量、就业量等实际经济因素来解释和预测房地产经济的周期波动。就房价而言，是否已经产生了泡沫，或者，是高了还是低了，有没有偏离其本身的价值，从目前学术界各种观点来看，主要是从四个方面来衡量。第一个标准是房地产价格收入比(HousingPrice-to-income-Ratio)。所谓房价收入比，是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。根据1993年联合国对107个国家的调查，一般居民可支付收入跟房价比大概是3到6倍左右，这是一般的标准。
第二是房地产空置率(Vacancies)，是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。按照国际通行惯例，商品房空置率在5％-10％之间为合理区，商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展；空置率在10％～20％之间为空置危险区，要采取一定措施，加大商品房销售的力度，以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行；空置率在20％以上为商品房严重积压区。
第三个标准是房价租金比，是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为300:1～200:1。如果房价租金高于300:1，意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现；如果低于200:1，表明这一区域房产投资潜力相对较大，后市看好。房价租金比无论是低于200:1还是高于300:1，均表明房产价格偏离理性真实的房产价值。
第四个标准是经济基本面。如果整个经济处于过热的状态，那么由于其内在的相互关系，可以相信房地产业也会有一定的过热的现象。
不可否认，以上这些指标确实可以解释一些房地产经济活动，但是，研究表明，仅有这些因素不足以对房地产波动给予充分的解释。Quigley使用1986-1994年美国41个大城市截面数据，根据居民收入、家庭数量、人口数量、就业量、每年房屋建造许可和开工数量、空房率等实际经济变量及房地产价格滞后变量对房地产价格进行分析，结果表明，这些解释变量对房地产价格具有一定的解释能力，但是，难以预测价格变动的拐点，预测最准确的模型错误率也高达52.73％。19(见表2-1)这意味着，房地产市场价格出现异常波动时，只根据实际变量无法对房地产市场进行很好的解释和预测。显然，房地产价格的变动已经不能仅由实际经济方面的一元分析来解释，必须联系货币和资本市场等虚拟经济领域的因素。
二、房地产业的二重性
在当代社会经济中，房地产是一个具有二重性的产业。一方面，在传统产业理论中，它是实体经济的一个子部门，强调房地产作为不动产的物理特征和物质价值，认为房地产作为实物资产的一种形式，价格和经济增长以及物价水平大致平行发展。另一方面，却具有非常强烈的虚拟经济属性。在我国，中国证监会(CSRC)的上市公司分类指引主要是以国家统计局制定的《国民经济行业分类与代码》(国家标准GB/T4754-94)为主要依据。在证监会的分类指引中，房地产业作为单独的一个门类，在所有产业中排行第15位(分类代码：J)。证监会是将房地产业单列出来，不仅是为了突出房地产业的重要性，更是由于房地产行业产业属性的这种复杂性使然，总体来说，证监会是将房地产业列入实体经济的部门。但是美国、英国等国家，不论是摩根斯坦利和标准普尔公司的全球产业分类标准(GICS)，还是伦敦金融时报的全球分类体系(GCS)，都将房地产业列入金融产业的范畴。在这些虚拟经济较为发达的国家，房地产业的虚拟化已经非常深刻，所以，房地产业与银行、保险、综合金融等一起被列入的是虚拟经济的范畴。房地产业的二重性特征主要表现在以下几个方面：
第一，房地产的资本化定价特点使房地产价格具有强波动性。从实体经济的角度，在一个完全竞争市场中，一件商品的价格应该等于其成本的加总，是其生产要素投入的总和。以边际成本定价法为例，方法就是使产品的价格与其边际成本相等，即P=MC，当某一产品的价格与其边际成本相等时，实现了帕累托最优。但是，当房地产不再是一种纯粹的消费品或耐用消费品，而作为一种重要的投资品出现在人们视野中的时候，房屋的销售价格就不再是建筑及土地成本决定的供给和由消费者效用决定的需求的一种均衡，而是以未来收益现金流的贴现方式出现，反映的是投资于房地产所能带来的预期收益和资产升值的潜力，这是一套与成本定价法完全不同的资产定价理论。在这种定价方式之下，房地产与股票一样，具有了强波动性。传统上人们认为房地产价格波动要远远小于股票价格波动，大约只相当于股票价格波动的五分之一，但是，投资专家、学者和基金管理者认为现在的房地产价格波动要远远高于这一水平，他们估计房地产价格波动大约要相当于股票波动的57％。
第二，房价脱离实体经济因素，资本增值表现出强烈的自主性。由资产价格理论得知，房地产价格由房地产租金收益流的贴现值决定，两者呈正相关关系。假如两者发生背离或房地产价格的波动幅度大于房地产租金的波动幅度，就表明房地产市场价格出现了异常。但是，在现实中，房屋销售价格与租金的背离已经是一个较为普遍的现象。从20世纪90年代初期以来，在香港、新加坡、马来西亚等地区，房地产价格的增长速度都远远超过了租金的增长速度。在80年代中期至90年代初期欧洲房地产周期波
动中，房地产的价格与租金价格相比，也呈现更强的波动性。这说明房地产作为虚拟资产发展到一定阶段，房地产业的资本增值和实体经济领域的产品生产和劳务提供无关，这也体现了虚拟经济运行的相对独立性。
第三，房地产业资本的虚拟化倾向。房地产业是一个资本密集型行业，传统的房地产业的资金来源主要是自有资金和银行贷款，这使银行系统性风险不断增加，20世纪80年代初美国的储蓄与贷款协会纷纷倒闭就是一个教训。于是，为了分散风险，抵押贷款证券和房地产投资信托(REITs)等直接融资方式纷纷发展起来。截止2007年末，国按揭贷款市场规模已经接近110,000亿美元，年增长速度甚至一度达到近16％。(图1)基于1.5万亿美元的信用泡沫，美国创造了超过2万亿的资产证券化产品(MBS)，为了这些证券的高评级，债券保险公司又产生2.4万亿担保产品。眼花缭乱的产品泡沫以及伴随的价格泡沫，创造了一个巨大的市值泡沫。在美国。与房地产有关的金融衍生产品的发展造就了一个倒置的金字塔，(图2)房地产虚拟资本的规模大大超过了房地产实体经济的规模。
三、房地产市场二元分析框架
关于房地产泡沫的研究有三条路径，一是从实体经济层面进行研究，二是从虚拟经济视角展开，三是从产业经济学和政府规制经济学角度进行研究。周建军、鞠方的研究表明，货币政策、利率政策、信贷波动及股价等对房地产的价格存在显著的影响。他们认为，房地产市场的高波动性与经济基本面关系不大，而更多的来自金融因素，主要与金融风险的增加有关。进一步地，他们提出了房地产泡沫的虚拟经济决定假说。
在过去很长一段时间，房地产价格波动基本上是取决于经济基本面或者实体经济决定论，但是到了20世纪80年代中后期尤其是90年代以来，随着虚拟经济包括房地产市场的展壮大，经济虚拟化愈来愈明显，金融危机和房地产价格波动越来越明显，房地产波动越来越脱离实体经济，而更多的与金融发展有关。现代经济实际上是货币经济，货币是连接实体经济和虚拟经济活动的纽带。房地产泡沫归结到底是一种货币现象，因此，应该从货币资金循环和货币政策角度研究房地产泡沫，这有别于一般的强调实体经济因素和金融因素的分析，也有别于存量分析方法。货币资金的流转循环变化是导致房地产价格波动的根本原因。
房地产泡沫既有实体经济的因素，又有虚拟经济的因素，这与现代经济和房地产市场的虚实两重性密切相关，而且，在房地产泡沫中，虚拟经济起着决定性的作用。引入虚拟经济因素可以较好地解释房地产市场和实体经济部门同步发展时所存在的房地产泡沫现象，即使房地产市场和实体经济部门没有出现背离，如果房地产和其他虚拟资产之间的结构不合理，发展速度不平衡，房地产市场和虚拟经济出现背离，同样可能由于大量的货币资金积聚在房地产市场上而造成房地产泡沫。可以说，二元结构分析框架从实体经济和虚拟经济两个角度来判断房地产泡沫，改变了传统的实体经济判断泡沫的局限和不足，为研究房地产泡沫开辟了一条新的道路。
四、美国的房地产泡沫与向实体经济的回归
1、从实体经济因素分析美国泡沫的生成有意义，但存在缺陷
首先，从美国历年来的房价收入比来看，美国的房价收入比一直在2.7-5.2之间，07年底为4.9(见图图2-5)。根据1993年联合国对107个国家的调查，一般居民可支付收入跟房价比大概是3到6倍左右。显然，美国的这个房价收入比尽管近年来有所上升，泡沫风险确实在提高，但是，美国的房价收入比仍还在国际承认的安全范围之内。要知道，在我国，10年来，我国一线城市的房地产估值，如北京、上海、广州和深圳的房价收入比一直在8以上。08年6月北京的房价收入比为21.0；上海的房价收入比为15.6；广州的房价收入比为13.6；深圳的房价收入比为19.4。而且，相较之下，图2-6数据表明，与美国的人均可支配收入相比，美国的单套房价也不是很贵。为什么在中国没有发生次金融危机，而美国却成为金融危机的引爆点呢?显然，从房价收入比等来解释美国的房地产泡沫和次级债危机，说服力并不强。
其次，在次级债危机爆发之前，美国的房价租金比虽有所上升，但仍在安全范围之内。从图2-7中我们可以看到，从1989年到2007年间，美国的房价租金比大体上是上升的，毫无疑问，这加大了房地产市场的泡沫风险。但是，我们也可以发现，直到2007年，美国的房屋租金比不到300:1，应该还是在合理的区间内。
再次，次级债危机前，美国的经济基本面向好。首先，从美国GDP增长率来看，直到2007年，美国GDP增长率仍然保持在2％以上，这说明，在2007年以前，美国并没有出现明显的经济衰退。从就业人口数来看，在危机发生之前，美国就业人口保持着良好的增长势头。而且，我们也从中可以发现，在次级债危机爆发的2007年7月，美国全就业人口就有所下降，相应的失业人口增加。
毫无疑问，通过对以上数据的分析，不论是房价收入比、房价租多比，还是GDP增长率、失业率等，这一系列传统的实体经济因素尽管都有或多或少的征兆，但都无法在根本上解释次级债危机的发生。显然，仅从实体经济因素考察美国次级债危机存在缺陷。
2、金融自由化与货币循环流视野下的美国房地产泡沫
从房地产虚拟经济属性的角度来看，美国的房地产泡沫和次级债危机则是一种金融或货币现象，即房地产市场和虚拟经济部门发展背离，大量的货币资金积聚于房地产市场造成的房地产价格膨胀。但除此之外，美国房地产泡沫不只是单纯的价格泡沫，我们从前文中已经得出结论，美国房价尽管已经开始与其实体经济相背离，但价格泡沫并不是想象中的严重。美国房地产泡沫的本质，还在于它是一种以货币以及金融衍生产品等为基础的信用泡沫。
首先，我们可以从图2-10中看出，房价的走势与货币供应量是正相关的，而且，从图中，我们也可以大约推算一下，房价一般要滞后于货币供应量的变化，换句话说，货币供应量在某种程度上决定了房价的上涨或下跌。此外，利率作为货币的价格，无疑对房地产市场也产生着重要的影响。(1)在利率水平较低的时候，购房者的月供较少，促进了房地产的需求，同时低利率水平也促进了经济的加速增长，居民收入预期增加，也促进了对于房地产的需求；在加息的过程中，人们对于经济前景普遍非常乐观，居民收入预期进一步增长。同时房价的上涨也促使居民进一步购买房产，进一步促进了房价的上涨。(2)在利率水平较
高的时候，购房者的月供较大，抑制了房地产的需求，同时高利率水平也促进了经济的增速的下降，居民收入预期减少，也遏止了对于房地产的需隶在降息的过程中，人们对于经济前景普遍非常忧虑，居民收入预期进一步下降。同时房价的下跌也促使居民的观望乃至抛售房产，进一步促进了房价的下跌。从图2-11中可以看到，美国联邦基金利率与美国住房价格存在强烈的反向作用。这说明，房地产泡沫的受货币政策的影响很大。
其次，近年来美国房地产的房屋价格与通胀率背道而驰。根据Belke和Wiedmann(2005)的观点，房屋的价格增长应与通胀率的走势大致一样。一般来说，从货币循环流的角度，当通胀率高企的时候，投资者会以房地产作为一种投资工具以对冲货币随时间的贬值。因此，房价增长率与通胀率相差的过大正是房屋根本价值与市场价值不相称的表现。从图2-10中，我们可以看到，1995年以来，美国的通胀率均保持了比较稳定的水平，按道理说，从实体经济的角度，这意味着宏观经济较为稳定。但是，从1995年以来，美国房屋价格开始大幅背离通胀率，直到2005年，这一差距被放大到了最高点。房屋价格与通胀率背道而驰的加剧表明，尽管国家通货膨胀并不明显，但房地产领域仍聚集着大量的投机资金，而这，正是房地产泡沫化的一个重要征兆。
在我看来，美国这一次次级债危机的大背景，是上世纪以来的“金融自由化”。金融自由化加剧了货币在各个虚拟经济部门之间自由、快速地流动并投机、套利。毫无疑问，住房金融制度的改革和住房金融约束的放松，为大量货币流转于房地产市场形成房地产泡沫提供了原材料。金融自由化使信贷约束放松，造成流入房地产市场的货币资金增加，也就是需求增加，在供给刚性的情况下，房地产价格的上涨，信贷约束的放松在很大程度上应该对房地产泡沫负责。美国这一次次贷危机，本质上是一种以资产价格泡沫破灭为特征的信用危机。房地产抵押贷款本来是一个信用产品，但是，由于金融自由化和近乎疯狂的金融创新，由于管制的放松，由于法律的不到位、缺位或者刻意被规避，银行的抵押贷款被给了一群没有信用的人。信用标准的降低，次级债款越来越多，使银行的信贷资金过度流入到了房地产市场，制造出了一个巨大的资产泡沫。
更重要的是，自上世纪80年代以来，作为一种金融创新，按揭证券化在美国经历了突飞猛进的发展。(见图2-11)房地产市场和证券市场以及商业银行等整个金融市场通过抵押贷款证券化、担保债务凭证(CDO)等金融衍生产品紧紧联接在一起。在按揭项目不断进行证券化的过程中，银行及其它机构把原本一部分的借贷款及相对风险转移给按揭证券的持有者，由于证券可以在市场自由流通，在货币循环流的作用下，更多人可以间接投资于房地产市场，按揭证券的资金来源也不再只局限于本地的存款金额，也可以来自证券市场，毫无疑问。这又变向增加了房地产及其衍生品市场的资金来源渠道，在扩大房地产市场的影响范围的同时，也在放大房地产的泡沫，在房地产市场不景气的时候，房地产泡沫就会通过这种具有“传递”性质的证券，将房地产领域内的风险转嫁给固定收益市场。很容易理解，这是一整条的泡沫镱信用泡沫一产品泡沫一资金泡沫一价格泡沫一市值泡沫。
3、泡沫的破灭：向实体经济的复归
什么是房地产泡沫，我们知道，所谓泡沫指的是一种资产在一个连续的交易过程中陡然涨价，价格严重背离价值，在这时的经济中充满了并不能反映物质财富的货币泡沫。然而，实体经济是虚拟经济的基础，虚拟资本虽有其独特的定价方式，有其自身发展的规律，但决不能背离这个基础而孤立的发展。如果虚拟资本的市场价格大大背离它的内在投资价值，形成泡沫，而泡沫作为一种财富幻觉，终有醒来的一天，泡沫被挤出后，虚拟资本的价格会立刻回到其自身价值的水平之上。泡沫破灭之日，就是向实体经济复归之时。从图2-13中可以看到，在房价开始下跌的情况下，股票也开始下跌，泡沫破灭。虚拟经济逐渐向实体经济回归还表现在美国住房投资占GDP的比重上。在图2-14中，从2002年开始，美国住宅投资占GDP比重开始越过均值，比重逐年加大，这意味着，货币更多地流向房地产市场，最终的结果是造成了美国的房地产泡沫和由此而来的次级债危机。紧接着，2006年-2007年间，受次级债危机的影响，美国住宅投资占GDP的比重开始重返均值。
美国房地产泡沫的破灭对实体经济也造成了严重的影响，这主要体现在两个方面。一是造成经济增长速度持续下滑甚至经济衰退。进入2008年以来，美国第一季度的GDP增长率为0.9％，第二季度为1.9％，第三季度为－0.3％，都远低于去年的2.2％。从目前来看，虽然美国经济陷入长期、深度衰退的可能性不大，但是，中性的观点认为，美国会经历2-3年的低迷期。二是失业率呈上升趋势。自2008年1月份以来，受次贷危机的影响，美国非农就业人数就开始下降。2008年10月份，美国非农就业岗位减少24万个，9月份则降28.4万，8月份降127万，这使得美国失业率升至6.5％，创下1994年以来最高纪录。
五、政策含义与建议
通过传统实体经济角度来分析房地产泡沫尽管有一定的解释力，却存在不可避免的缺陷。基于房地产市场的二重性，从虚拟经济和实体经济两方面来看待房地产市场及其泡沫问题，则有着极大的理论和实践意义。显然，房地产泡沫的治理离不开货币金融政策的支持配合。加强与房地产市场相关的货币金融的控制和管理，特别是加强对信用的治理，防止大量货币积聚在房地产市场进行投机活动，消除房地产泡沫的货币根源，是治理房地产泡沫的关键。
经济泡沫最初发生的表现篇5
关键词：投资收益率;房地产泡沫;房价;地价
住房开发投资是房地产投资中最为重要的一部分。随着GDP增速进入破“7”时代，住房开发投资作为经济引擎也进入周期性调整。但是国家提出了供给侧改革政策后，北京市住房市场不仅没有受库存高企的基本面影响，反而仍旧地王频现，相继出现近8万/O的楼面地价和40万/O的“学区房”。北京住房开发市场是否存在泡沫化趋势，关系着整体经济运行的风险水平。本文就住房开发投资泡沫的存在性及测度方法进行探讨。
一、住房开发投资泡沫测度方法研究
1.理论框架。住房投资是否存在泡沫成为了学者关注的焦点，测度方法和应用也有多种角度。主要分为模型检测方法和指标检测方法。
模型检测方法主要分为以下几类：
第一类是经济领域里的耐用商品的特性，提出如租售比（市盈率）、房价收入比指标，借鉴资产泡沫检验方法，通过“净租金收入流”代替资产价格定价模型中的“收益现金流”来计算住宅的基本价值，通过价格比对，衡量泡沫大小，然后通过横向或者纵向对比判断区域间相对的泡沫程度。该方法虽然易获取数据，但主要停留在经济指标的宏观分析，数据可获得性和准确性较差。
第二类为计量经济和数理统计的计量检验法。布兰查德（Blanchard）的理性泡沫理论，给出了刻画理性泡沫性质和发展状态的模型，早起理性泡沫存在性检验方法是方差易变性检验。迪巴（Diba）等通过对资产价格和红利做单位根检验和协整检验来判断“爆炸”型的理性泡沫是否存在。诺登（Norden）等提出switchingregression模型，给出理性泡沫的性质，与单位根、协整检验相比，有更好的小样本性质;史兴杰等的switchingauthoregressive（AR）模型给出了模型参数估计方法以及泡沫检验方法。这类方法提供了定量分析的工具，却容易过于关注数据逻辑的自洽性，脱离实际的市场情况。
第三类为社会经济和空间分布实证调查方法。苑德宇等通过CD检验统计量对35个城市的房价泡沫分析，得出先后顺序和可能的传染态势。从传统的静态泡沫转向动态的泡沫演化研究。余柏蒗等通过灯光和用地数据计算住房空置率，进而得出房地产泡沫的空间分布和状况。主要通过空间计量的方法来表征社会问题。这对数据依赖度较高，整理难度大，成果以描述性统计和问题探索为主。
而住房投资泡沫检测指标类型也很多，主要分为从价格、需求、供给三个类别，每个指标也存在着各自不同的评价阈值。
综上，现有的模型和指标尽管已经建立相对完善的测度体系，但研究单纯基于社会经济学，割裂了住房作为投资标的和空间场所的双重属性。同时，研究尺度也集中在宏观的城市研究，没有基于空间实证数据，难以指导具体的管理决策措施。
2.研究思路及模型方法。基于以上理论，本文提出了以住房交易价格、居住用地土地出让数据为基础数据，首先通过剩余法测算住房开发项目中的销售利润率、投资利润率、年复合增长率;最后将扣除基本收益后所剩的泡沫收益的总体均值与经济基本面增速作比较，并采样取均值，得出该地区总体的住房投资泡沫水平。该方法主要有两个步骤：基于剩余法的投资利润率测算、基于经济基本面的泡沫评价方法。
（1）基于剩余法的投资利润率测算。
①土地出让成交价格折现。获取的房价和地价数据中，房屋销售价格样本全部为某个时间点（此处为2015年8月）截面数据。而每块宗地实际出让的时间（t）却各不相同;要计算住房投资利润率，首先假定全部用地为某一时间点交易获得，并在一个开发周期后，全部房源上市销售完毕。因此不同期的宗地出让价格按某一假设开发初始时间进行折现，公式如下：
p=PV（1+r）τ-K-t
其中，p是该开发初始时间的土地成交价;PV是土地出让历史成交价;r为折现率，取4%;τ为期末年份，此处设为2015年8月，K为项目开发销售周期，此处设为3年，t为实际宗地土地交易年份。
②销售利润率与投资利润率测算。住房开发利润率测算的难点在于利润的测算。因为住房开发中的各项税费标准、土地出让价格、房屋销售均价都较为容易获取或者估算。本文采用剩余法计算各项指标，公式为：
利润=楼价-（土地费用+建安成本+管理费+利息+税费）
销售利润率=利润/销售收入
投资利润率=利润/投资成本
本文参考了北京市部分住房开发财务报表、相应的市场税费等因素，估算指标如表2。
因此估算得出单个开发项目的销售利润率ROS与投资利润率ROI的计算公式：
ROS=（63.2%P-93.15%X-168.59%p-571.2）/P
ROI=（63.2%P-93.15%X-168.59%p-571.2）/（107.2%X+114.4%p）（1）
（2）基于经济基本面的泡沫评价方法。本文测度住房泡沫采用的指标是开发方面中投资增长率。该指标主要用项目平均开发投资增长率与GDP增长率比值表示。住房开发投资市场由于其开发系统的复杂性，属于垄断竞争性市场，当投机需求增加时，短期土地供给缺乏弹性，房价大幅上涨，在成本没有改变且经济增速保持相对稳定时，其地区项目开发市场的平均投资复合增长率快速提高，住房市场出现泡沫。已知某个住房开发项目的K年累计投资利润率ROI，则该项目的年复合增长率计算公式为：
CAGR=-1（2）
借鉴LevinandWright提出的基于基本价格和非基本价格的思想，住房项目复合增长率CAGR可以分为两部分：基于经济基本面的基本年收益率β和基于投机行为的泡沫年收益率γ。即CAGR=β+γ
基本年投资收益率β可以用无风险投资收益率表示，即与开发周期等长的存款年基准利率。
泡沫化水平μ，代表着地区内n个项目的泡沫收益率总体均值γ超越地区宏观经济增速V的大小程度。即泡沫年收益率μ=f（γ，V），此处V为该地区的宏观经济增长速度（本文用该地区周期内GDP年增速的平均值带指代）。因此可以简单定义μ=γ/V
由以上各式整理得到该地区泡沫化水平测度：
μ=（3）
二、住房开发投资的实证分析
以北京市的2015年8月的住房挂牌价格、2004年～2014年居住用地土地出让数据为实证基础数据，假定一个地产项目开发销售周期为3年，其他税费、基准利率、GDP年增速均以统计年鉴和官方平台为准，计算2015年北京市总体住房投资泡沫化水平。
北京市的房价中包含的地价成本基本小于40%，平均值为24.75%，低于行业水平。这说明尽管北京楼面价屡次突破新高，但由于房价弹性更大，地价占房价的比重仍旧不高。同时，销售利润率反映着销售利润在房价中的比重，主要在20%～40%之间，处于高位水平，初步判定有一定的投资泡沫化趋势。
三、住房投资泡沫水平检验与分析
1.住房投资泡沫的存在性检验标准。除了宏观上定性判断泡沫风险，泡沫是否存在，需要定量测算和标准对比分析。开发投资额超常增长可能意味着投机需求和虚高价格的形成。而衡量住房开发投资增长快慢的指标是住房开发投资的泡沫收益率与GDP增长率比值μ，一般应该不超过2倍，超过3倍属于较为严重。由此，我们设定μ的评价范围及其对应阈值如下表：
2.住房开发投资泡沫水平分析。根据公式（1）、（2）、（3）综合整理，我们可以得到2015年北京市住房泡沫水平计算公式为：
μ=（
-13.71）
式中，μ为地区住房开发泡沫水平，n为该地区开发项目总数，Pi、pi分别为第i个项目的销售房价、地价现值。
计算结果表明，北京市住房投资泡沫化水平总体呈现正态分布态势，总体均值为2.5，参考表4，属于轻微泡沫化;从分区统计看，有四个地区也表现出投资过热，但主要为中心城区，泡沫化水平总体可控。其他地区均处于无泡沫或者理性泡沫范围，以增加住房投资和供应，满足市场需求为主要策略。
四、结语
实证分析表明，北京的地价涨幅较大，但房价变动的弹性系数更大，地价占比仍旧较低，利润占比较高。在供给侧，整体的投资泡沫化趋势仍旧存在。但由于需求端的投资预期和刚性需求持续上涨，造成了目前供需两旺的局面，短期风险水平仍旧较低。在供给侧改革的背景之下，预防和减少投资过热形成的泡沫尤其重要，也有待更深入研究。
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基金项目：国土资源部公益性行业科研专项“京津冀土地优化利用一体化管控关键技术与应用”（项目号：201511010-3A）。主持人：冯长春。课题承担单位：北京大学（国土资源部国土规划与开发重点实验室）。
经济泡沫最初发生的表现篇6
关键词:实验经济学;泡沫;理性
一、研究背景
传统的经济学理论中有以下几个结论:①如果一个人是流动性偏好的,而每个人的初始投资组合不同,那么在开始时具有高的证券和低的现金初始组合的交易者会倾向于成为卖者,有低的证券和高的现金初始组合的交易者则会倾向于成为买者;②理性预期论认为人们的预期正确的反映了未来的某些信息,那么像远期合同这样的工具,将会是价格变化的一个很好的指示器;③理性人假设认为交易者会在资产的基础价值上进行交易,价格波动的原因应该是时间价值排除系统因素。
二、实验设计
Smith,Suchanek和Williams于1988年设计了一个验证价格泡沫的实验,在这个实验中共有9个实验对象,分为三个组,每组3个人,第一组给予$9.45的现金和1股股份,第二组给予$5.85的现金和2股股份,第三组给予$2.25现金和3股股份,每股股份在每期等可能性的获得$0.00,$0.08,$0.28,$0.60的收益,那么每期的预期收益为(0.00+0.08+0.28+0.60)=$0.24,实验持续15期。同时,每期都会公示预先计算好的的预期收益,实验结果示意图如下:
从结果中发现,即使在预期收益公示的条件下,价格泡沫依然产生了,但在多次交易的情况下,价格泡沫随着交易者经验的丰富,减弱乃至消失了。泡沫的振幅是基础价值的2-3倍,持续10-11期,同时伴随大规模股份所有权的转移,大约是同期绩优股成交量的5-6倍,在大多数的实验中,价格在第15期暴跌至基础价值上,即泡沫破裂了。
三、基于实验的反思
(一)后人对Smith等人的实验提出了以下质疑:卖空、买空、相同的初始禀赋、经纪人佣金、内幕交易、不确定性、远期合同和限价机制。从后人的验证实验来看,这些质疑对价格泡沫的影响都是不显著的,其中卖空机制并没有降低泡沫的程度和持久,但交易的总量明显增大;具有内部信息的交易者也无法抵制价格膨胀的狂潮,但在一定程度上削弱了泡沫的程度,远期合同的结论与内部信息交易者的结论一样;最富戏剧性的是限价机制,在实验中表现出来是完全无效的,甚至扩大了泡沫的程度和破坏力。
(二)日本的泡沫经济:80年代中期,出于国际政策协调的需要,日本银行数次调低利率,金融机构利用长期的超低利率鼓动土地、股票投机,掀起"泡沫经济"的狂潮。泡沫破灭后,金融机构受困于巨额不良债权,经营陷入危机,大藏省使出浑身解数也无济于事,金融机构相继倒闭,金融行政陷入失败之境。造成日本泡沫经济的原因主要在于:1.大量剩余资本引流向股票、房地产市场,引起股价、地价及房价暴涨;2.宏观政策的失误,放大了泡沫经济的效应;3.金融自由化和国际化成为泡沫经济的制度基础;4.“土地神话”支撑着不动产投机;5.投机之风盛行;6.政治体制不健全导致经济决策错误频频。
四、基于实验的政策建议
(一)宏观层面
从实验中来看泡沫是如此顽固,人为的一些控制措施大多是收效甚微的。要想从根本上解决泡沫问题,应该引导人们进行理性投资。笔者建议可以更多地以基金、分红保险等更加稳健的一些方式来吸引资金,或者将社会游资用于公共事业,同时可以要求因此而收益的对象缴纳一定的分红给该项目,以这些分红回报投资者。其次,交易者的交易经验不能都靠损失资本换得,因为同时可能会带来一些社会问题,那么基于这个前提,投资一部分资金用于加强投资者的投资技巧和相关专业知识的前期培训,以及一些模拟投资的训练(像实验中设计的类似训练),可以将这部分成本转给证券公司,作为其招收客户的前提条件要求也是可行的。
(二)微观层面
这个实验使我们经典经济理论的理性人假设等面临巨大挑战,那实验经济学是否为我们合理理解人的行为开辟了一条崭新的道路呢?未可而知。但此次试验却给了投资者一些合理化的建议,在资本市场上,理性并不总是存在,要确保自己投资的成功,比较稳健的方法是通过长期持有某种证券而获得行业平均的回报率;短期的投机行为面临的风险应该比我们以前以为的要大,那么在选择自己的偏好投资组合的时候就应该调增自己的风险系数。例如在利用CAPM预测期望收益率的时候,我们也许需要添加一个扰动项?这个?代表了市场的一种不理性程度,值可以通过事件分析法估测市场的有效性程度对不理性程度进行一个简单的衡量。简言之,在目前的国内市场条件下,风险系数是被低估了,那么建议投资者在短期内应该采用一种保守的态度,直到我们的市场机制比较健全为止。
参考文献:
[1]CharlesR.PlottandVernonL.Smith.HandbookofExperimentalEconomicsResults,Volume1[M].Firstedition.USA:North-Holland,2008.