土地开发市场分析范文篇1
关键词：土地库存；逆周期性；策略分析
中图分类号：F293.3文献标识码：A文章编号：1001-828X（2013）11-00-01
一、引言
土地库存是房地产企业（以下简称“房企”）赖以生存的根基，是保障房地产业务开展和经营持续性的前提条件。房地产市场进入2010年以后，土地出让金的征收及“两年内开发”政策甚至导致企业资金链断裂破产。因此，基于上述背景，探究房企土地库存策略，如何平衡土地库存消费性需求及投机性需求之间的关系，抓住恰当的土地库存时机，减少盲目库存带来的危害，为企业土地库存策略制定计划、提供参考，对于房企持续性经营、利润的保持及风险防范具有重要意义。
二、土地库存逆周期性策略理论
逆周期性策略是一种逆向选择策略，是指在经济正常运行时，运用逆向思维做出与经济周期波动相反的微观措施。因此，从逆周期性策略的维度来看待房企土地库存问题，将逆向思维应用于房企土地库存策略上，就形成了土地库存逆周期性策略。
三、房企土地库存过度BOSS循环模型
Gillen利用BOSS（“Buy-overpayment-slump-survival”）模型，分析了房地产商在房地产周期中过度购买土地进行库存的行为。即：当房地产市场处于繁荣阶段时，开发商对未来持有乐观预期，其土地需求不断膨胀，房企开始扩大资本投入，竞相购买土地，扩充土地库存；当房地产市场进入萧条阶段时，房价开始下跌，房企的土地库存缩水及营业收入下降导致企业资金来源缺乏，市场机制进行自我洗牌调整，将抗风险能力较弱的企业剔除出房产市场，部分企业破产或被接管。在市场繁荣阶段，房地产企业基于对未来前景的盲目乐观，导致土地竞买非理性化，是BOSS模型循环存在的根源。
四、房企土地库存损益分析及逆周期性土地库存案例研究
1.土地库存成本
其一，利用土地库存进行融资的成本；房企的融资渠道主要来自于银行贷款、按揭贷款以及证券市场融资，近年来随着限购、限贷调控政策出台，房企的融资结构出现较大变化。根据2010年国家统计局数据显示，房企的资金杠杆率由07年3.24倍下降至11年的2.47倍，是5年来的最低水平。2011年，万科营业收入较上一年提高了超过40个百分点，达到717.83亿元，但2011年下半年，随着融资成本的进一步增大，万科房地产业务的毛利率下滑0.88%，为27.69%。
其二，是市场周期波动造成的土地库存价值及土地“产品”收益降低的成本；如上述分析，土地库存随周期的波动会带来相应收益，但市场瞬息万变，收益与风险同在，周期性波动中也会产生风险。
2.房企逆周期性土地库存案例研究
近年来，各大房企土地库存纷纷创造新高，并以较快的速度增长。作为我国地产的龙头企业，万科仅以恒大地产三分之一土地库存（3547万平方米）便坐上了2011年全国销售第一的宝座，而恒大地产仅居第三位，这一鲜明的反差归功于万科土地库存策略，为进一步了解万科的土地利用与库存策略，本文选取万科地产作为土地库存策略案例进行研究。
万科地产逆周期性的土地策略配合其一向秉承的“快速周转经营模式”及“不囤地、不捂盘、不当地王”三大原则，使其土地库存策略更具有前瞻性和创新性，限制了市场火爆时期房企的不理。在市场萧条时，收购低价土地，扩充土地库存；在市场处于上升期时，加大土地开发力度，使土地库存保持在一个合理的水平。2012年上半年，万科地产销售量再一次蝉联第一，这与其逆周期性的土地库存与开发策略有密切的关系。
五、房企逆周期性土地库存策略
逆周期性策略原则认为，在市场萧条时，应利用低价进行土地收购，扩大土地库存，在市场繁荣时谨慎购地，在市场处于上升期时，加大土地开发力度，使土地库存保持在一个合理的水平。
首先，从周期运行维度来看：我国房地产周期性波动指标存在着滞后性，房企应注意收集并组建相关团队对房地产业相关指标进行分析，关注和厘清房地产业相关的同步指标、先行指标和滞后指标，注重将现实问题与各项指标有机结合，帮助企业做好土地库存决策。我国房地产市场存在不稳定性，周期波动幅度呈扩大趋势，波动周期加快。
其次，从企业自身维度来看：科学制定企业发展周期和项目开发周期企业土地库存需求是随着企业的发展而改变的。处于上升期的房企，土地需求旺盛，处于发展稳定期的房企，土地需求随市场波动保持相对稳定。因此，房企在进行逆周期土地库存时，需要结合企业的战略策略，与房企的成长速度进行匹配，采取“以销定产”策略，不能因非理性购地，抄底过猛导致企业资金链断裂，应有充足的现金库存应对各种经济环境。
找准土地库存增减时机即房企在市场萧条时，寻求恰当的切入时机，收购廉价土地，扩充土地库存，为市场的下一次繁荣做好准备；在市场景气时，加大土地开发力度，减少土地库存至一个合理水平，以实现萧条时期土地库存的价值。
参考文献：
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[2]刘洪玉，任荣荣.开发商的土地库存与竞买行为解析[J].中国土地科学，2008，12.
土地开发市场分析范文篇2
近几年来，我国房地产业在高速发展的同时也凸显了很多问题。例如，一方面，城市出现了大量闲置土地，另一方面，部分城市房地产业的土地供应不足；一方面，房价不断上涨，另一方面，拆迁矛盾不断加剧。在本可以改进社会福利的时候，却不能得到改善，说明土地市场缺乏效率；市场效率低下，必然又造成社会福利的损失。
在过去协议出让的模式下，通常是由开发商同原土地使用者进行谈判，确定对土地的补偿额，再向政府申请办理出让手续。对于一宗特定土地来说，政府收取的出让金基本上是固定的，开发商可以按照以前同类土地的出让价格或者基准地价事先进行估算。对原土地使用者的补偿价格实际是一种剩余价格，即土地市场价格扣除出让金部分。从2003年开始，我国法律规定，所有经营性用地的出让必须采取招标、挂牌或者拍卖的方式。土地出让是在符合规划要求和土地使用计划的条件下，由原土地使用者提出申请，经过政府有关部门的审核，并经评估单位进行评估，评估要确定对原土地使用者的补偿和土地总价，其中土地总价作为初始价，之后进入市场，通过招标、挂牌和拍卖的方式进行交易。在这个框架下，原土地使用者获得的是按照现状用途评估的价格，而政府获得剩余价格，即出让成交价格扣除对原土地使用者的补偿部分。
比较两种土地交易政策下原土地使用者和政府所获得的收益可以发现：过去的协议出让方式中，政府的收益实际是一种评估价格，而原土地使用者获得剩余价格。而在新的出让模式中，原土地使用者获得的是评估价格，政府获得剩余价格。
本文建立了一个土地开发的社会决策模型，模型从社会总体福利的角度，为土地是否开发以及开发的市场效率提供了评判标准；然后根据这个模型提供的标准，分析了七种不同出让收益分配模式的市场效率，其中包括了过去的协议出让模式，现行的土地出让模式，以及本文设计的其他分配模式；最后总结了研究的结论，并给出政策建议。
二、土地开发的社会决策模型
1．基本假定
假定1：原土地使用者和政府共同决定土地是否出让。在过去的协议出让时期，是由开发商与原土地使用者联合向政府提出申请。在目前的土地出让程序中，大部分土地都是由原土地使用者提出申请，政府批准的情况下才进入出让流程的，因此这一假定基本符合实际情况。
假定2：原土地使用者符合利润最大化原则。
假定3：土地出让会产生负的外部效应为B，此为政府的最低收益。此假设表示，在土地开发时会产生负的外部效应，而政府要为开发后的土地提供更多的配套服务，因此应该获得相应的补偿。
2．土地是否出让的社会决策模型
假定一宗土地面积为L现状建筑面积为S建筑物的单位重置成本为C，单位价格为P。按照城市规划的新要求，建筑面积为S除土地外的单位建筑成本为C，价格为P。
土地开发的社会福利净增加与被开发土地的闲置率成正比。土地政策应该使土地闲置率较高的土地优先进行开发，从而最大程度上改善社会福利。
判断一种政策安排是否有效率，一是看土地开发净收益(扣除负效应)大于零时，土地是否能够出让；二是看闲置率高的土地能否优先进行出让。
如果土地市场符合第一种情况，土地市场有完全的效率，即只要有净收益，土地就会被开发；如果土地市场不符合第一种情况，但是符合第二种情况，我们称之为部分效率。如果以上两种情况都不符合，我们称之为完全缺乏效率。
三、不同收益分配方式的效率分析
根据前面的假设，原土地使用者是一个经济人，其行为符合利润最大化。而政府获得的收益至少要等于土地开发造成的负效应，可以用该收益投资改善社区环境。现在，我们分析七种不同的收益分配方式，其中包括协议出让土地方式的收益分配以及现行土地出让分配方式，同时我们还设计了其他的模式。
第1种是过去协议出让时的收益分配模式。第2、3、4、5种为现行的土地出让收益分配模式，其中包括成本补偿和现状价格补偿两种模式，实际操作中，为了得到原土地使用者的同意，实际评估结果往往会适当高于理论评估结果，因此我们也相应地给出了成本加成和现状评估加成两种收益分配模式。第6、7种是我们自行设计的两种新的收益加成分配模式。
1．由土地购买者与原土地使用者协商补偿的模式。按照第一部分的分析，在协议出让模式下，原土地出让方的收益是在土地市场价格扣除政府出让金之后的部分。
以上分析表明，在过去的协议出让模式下，如果政府要求的收益高于土地开发带来的负效应，土地市场不能出清，即存在社会净收益为正的土地不能被开发，土地市场不具备完全的效率。但是，高闲置率的土地会首先被开发，土地市场具备部分效率。
2．对原土地使用者按照投入的成本进行补偿。
如果对原土地使用者的补偿只是考虑使用者的投入成本，原土地使用者的净收益很可能为负，因为在大多数情况下，建筑物的市场价格都大于建筑物的重置成本。因此，如果只是按照建筑物的重置成本来补偿，原土地使用者会受到损失，不会申请出让土地。
另外，由(13)式还可以看到，即使获得的成本补偿高于建筑物价格，土地使用者净收益为正，此时原土地使用者的收益与土地上原建筑面积成正比，即与土地闲置率成反比。也就是说，土地闲置率越高，原土地使用者收益越小，结果导致闲置率低的土地优先进入市场。
由此可见，在这种收益分配模式下，原土地使用者一般不愿意放弃土地，交易很难实现。同时，即便出现可以交易的特殊情况，也是土地闲置率低的先进入市场。总的来说，这种收益分配模式的效率是极为低下的。
3．对原土地使用者采取成本加成补偿。此种模式是在成本补偿的模式下，为了促进交易的可能，在评估时适当提高成本的评估值。
在该种模式下，当α足够大时，原土地使用者的净收益会大于零，交易可以实现。但是由于原土地使用者的净收益与土地上的原建筑面积成正相关，土地闲置率越高，净收益越大。在利益最大化原则下，闲置率低的土地进入市场，闲置率高的土地反而不能进入市场。因此该种模式也只具备部分效率。
4．对原土地使用者采取现状价值进行补偿。此种方式是现行拆迁法中的基本补偿原则，在这种分配模式下，原土地使用者获得的补偿为土地上建筑物现状价值的评估值，在评估时通常包含房屋的重置成本、区位因素等。
由于原土地使用者在土地出让中获得的净收益为零，他们对土地出让没有积极性，也不会反对。
土地出让是否能够进行，很可能取决于评估值和土地上建筑物实际现状价值的误差，也可能取决于土地使用者对于土地及建筑物现状价值的主观认识。如果评估值低于土地及建筑物的实际价值或者土地使用者自己的主观判断的现状价值，原土地使用者就会拒绝进行出让。因此，这种收益分配模式仍然是缺乏效率的。原土地使用者没有出让土地的积极性，可能要依靠政府的强制力量来推动。
5．对原土地使用者采取现状价值适当加成的方式进行补偿。为了提高土地原使用者的积极性，在实际出让过程中，政府可以适当提高补偿价值。现在假定是在土地的地上物现状价值基础上加成。
6．土地出让总收益分成的办法进行补偿。现在考虑一种对土地出让总收入进行分成制的收益分配模式。假定政府的分成比例为δ，原土地使用者的收益比例为(1-δ)。
此时，只有当土地开发的负效应等于政府所得的收益时，市场才会有效率。这种情况与前面分析的协议出让模式有些类似。此种模式下，只有原土地使用者获得土地开发产生的全部净收益时，市场才会有效率。只要政府获得的收益高于土地开发的负效应，即便土地开发存在社会净收益，土地依然不能进入市场。
7．土地开发净收益分成方式。即在土地出让总收入的基础上扣除土地现状价值和土地开发负效应之后的社会净收益进行分成。
同时，由于社会净收益与土地闲置率R成正相关，因此政府和原土地使用者的净收益都与土地闲置率成正相关，闲置率高的土地优先进入市场。这种按照土地开发净收益进行分成的模式可以形成有效率的土地市场。其中，关键是确定土地现状价值和土地开发的外部效应。
四、结论与建议
现在，我们把前面七种收益分配模式与各自的市场效率进行总结。
从以上的分析可以发现，不论是过去的协议出让方式，还是现在实行中的成本或者现状价值补偿，市场效率都不高，而市场效率最高的方式是对原土地使用者进行出让净收益分成的模式。
土地开发市场分析范文篇3
关键词：土地储备；土地储备模式；直接土地储备；间接土地储备
我国当前正处在经济转型的时期，经济体制和经济增长的方式要想全面的转变，首先就需要对土地管理的模式加以有效处理，首先是要从计划经济的思维转向市场的思维，各级政府在这一过程中都采取了有效的措施不断地提升了土地资源配置的合理性和可靠性，在实施的过程中也得到了相对比较好的效果。
1土地储备的含义
土地储备是一种比较简单的名称，其详细的概念是土地收购、土地整理以及土地供应的整个过程，土地收购通常就是指借助征用集体的土地，回收闲置的土地以及土地置换等方式来获得大量的土地使用权，土地整理通常就是指借助统一的规划、拆迁和开发等对收购的土地进行全面的包装和整理，土地供应通常就是按照社会发展、城市规划等多方面的内容采取社会公告和招商引资等活动创建一个相对比较完整的土地拍卖制度等等，从而能够使得土地使用权的出让更加多元化。
2土地储备在我国的运用和其他土地储备模式的选择
2.1我国实施土地储备制度的积极意义
政府在运行的过程中设立土地储备机构专门从事土地的收购、储备和供应工作对我国房地产市场秩序的规范有着非常积极的作用，首先它能够建立一个公平、公正和公开的土地市场，使得市场内部的竞争具有更为明显的公平性。其次是能够十分有效地促进城市规划目标的贯彻和实施。在土地储备的时候，土地的整理和包装是非常重要的，而这项工作在落实的时候一定要按照城市规划的具体要求来设计和处理。地块控制的过程中也要满足各项指标的具体要求，此外还要向公众进行公告。第三是能够非常明显地缓解来自于拆迁方面所产生的矛盾，从而也使得投资回报率更高，回报周期更短。土地开发中所承受的风险也明显减小，供应的土地一般是已经建设了基础设施的用地，如果获得了某块土地就可以有效地避免拆迁的现象，又可以非常好地预测出其预期的收益。对规避开发风险有着十分重要的作用。第四是可以十分明显地加强政府以及开发商的市场意识，使其尽快地树立起市场经济意识。最后一点就是体现了房地产首先开发的原则，土地部门对土地市场也能够十分有效地进行土地的统一管理，土地储备运行制度的运行模式也出现了非常明显的转变，从而减少了土地投机现象的出现，开发商在土地操作的时候也更加科学合理。
2.2影响我国土地储备机制运行及模式选择的三点因素
2.2.1中国特色的土地制度土地制度是基本国家制度中非常重要的一种，我国的宪法规定，我国的土地制度是社会主义土地公有制，这项制度有以下几个特点：首先是主体的特定性特征。根据我国宪法和相关法律的规定和要求。土地归国家或者是集体所有，除此之外的任何人都不能是土地的所有者。其次是交易自身的限制性。按照我国法律的相关规定，土地所有权是不能以任何一种形式进行交易处理的，如果出现了买卖或者是交易的现象，在民法上都属于是非法的行为。再次是权属的稳定性。除了集体土地由于国家的征用能够变成国家所有之外，土地所有权的归属状态是不能出现非常明显的转变的。最后一点是全能的分离性。为了对土地资源进行更加有效利用，法律在这一过程中需要将土地使用权和土地所有权完全分离出来，这样也就构成了一种相对较为独立的无权状态，此外其还能交易合法化。2.2.2土地资源配置方式我国的社会主义土地制度应该充分地满足我国当前的经济发展机制的要求，在当前的社会发展中，我们必须要更加充分地应用市场机制以及计划机制来对土地资源进行有效的处理，市场配置能够十分明显地提升土地资源的利用效率，计划配置能够确保国家对经济运行的有效控制，这两种方式都是非常重要的，只有将二者有机融合，才能更好地保证工作的效果。2.2.3地区经济发展的差异性我国尚处于社会主义的初级阶段，经济发展的总体水平还不高，地区之间的发展也很不平衡，因此，不同的城市（或地区）应该根据本地区的经济发展总量水平和房地产市场的活跃程度来选择不同的土地储备方式。
2.3选择合适土地储备模式，构建城市土地储备体系
根据上述分析，各地在具体实施土地储备时，应遵循下列原则：2.3.1适应经济发展水平的原则不同的经济区域应选择不同的土地储备模式，在经济较为发达的东部地区，实施土地储备的主要目的在于充分实现土地的资产价值，宜重点采取直接土地储备方式；在经济相对落后较多的西部地区，实施土地储备的主要目的在于有效配置土地资源，宜重点采取间接土地储备方式；中部地区则可视情采取二者结合的方式。2.3.2具体问题具体分析原则由于很多土地都是当作经营性的土地来使用，所以我们在对这一部分的土地配置的过程中，应该采用直接储备的方法，对城市规划用地，我们应该采用间接储备的方法，只有这样，才能更好地保证土地配置的科学性和合理性。2.3.3承担政府宏观调控职能时，宜用直接土地储备如果政府需要对土地应征市场进行有效的调控，就一定要采取循序渐进的原则，在实际的工作中应该将社会储备当做最为重要的基础，同时还要采取有效的措施逐渐向政府的土地部门储备过渡，这样也就构成了一个以部门储备为主，社会储备作为补充的社会主义市场经济土地储备机制。
3结束语
虽然土地储备对于政府来说是一个非常容易收获财富的手段，但是我们也不能因为其会产生非常多的经济效益而盲目地处理，否则就可能会出现土地资源无法得到合理利用的现象，所以地方政府应该根据当地的实际情况来科学地使用土地，这样才能更加科学地建立土地储备体系。
参考文献
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土地开发市场分析范文篇4
关键词：土地市场；住宅市场；均衡分析
中图分类号：F293文献标志码：A文章编号：1673—291X（2012）26—0043—03
土地市场是一个生产要素市场，住宅市场是一个商品市场，这两个不同的市场存在不同的价格形成机制。从理论上澄清土地市场和住宅市场的相互作用机制，是制定正确土地政策的前提。本文试图立足于中国现行的土地管理体制，对中国土地市场和住宅市场实现均衡的路径进行理论分析。
一、基本概念的界定
与其他资产一样，土地可以产生连续不断的可供出售的产品和服务，并带来连续不断的收益和效用。例如，农用地能够生产出农产品，为农民创造连续不断的收益；工业用地能够为大众提供工业用品，为厂商连续不断地带来收益；住宅用地能够为大众提供住宅，为投资住宅的开发商带来连续不断的收益。当土地所有者准许他人或厂商使用其土地时，可以收取地租R。假设每年可获得收入R的一处土地资产，其收入会持续n年。假设市场利率为i，那么该资产所产生的n年收益的现值PV为：
PV=■
假定收益持续无限年，那么现值公式可简化为：
PV=R/i
根据中华人民共和国土地管理法，中国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。因而依法出让的是土地使用权，所以，目前中国土地出让价格是在土地出让的有效期限内租金的现值之和，而不是无限年内所获得的租金收益现值。公式表示为：
PL=Σ[R1/（1+i）+R2/（1+i）2+…+Rt/（1+i）t+…+Rn/（1+i）n]
如果不考虑利率和出租年限因素的影响，那么具体地块价格主要受到年租金的影响，也就是说地价基本上可以用地租来代替，而不是用市场价值来代替。因而下面讨论中，地价就是指地租。
在完全竞争市场上，生产要素土地在各类不同用途之间自由流动、自由配置，使得各类用途的产品市场上都获得平均利润率，从而土地所有者获得绝对地租，并且同一产品市场上由于地理位置的不同而产生的级差地租和垄断地租都归土地所有者所有。绝对地租是指由于土地属国家所有，投资商要想获得土地使用权而必须支付的租金；级差地租是指由于地块所处的地段不同，交通方便、公共设施齐全、环境幽雅的地块能吸引更多的住宅购买者，地块更有升值潜力，因此同样面积而不同地段的土地，开发商要交纳不同数量的地租；垄断地租是指由于少数地段特别优越，例如风景优美、靠山临水，而且土地数量非常有限，国家能够由此获得超过绝对地租和级差地租的价格。如图1所示，完全竞争市场上，对土地生产要素的竞争迫使开发商将总收益减去总非土地成本的余额（成本曲线AC即总非土地成本，包括原材料成本、劳动力成本等所有非土地成本）支付给土地所有者，此时开发商实现了经济利润为零（边际收益MR等于边际成本MC），也就是会计利润为正常利润。一般情况下，对于位置好的住宅需求大于对位置一般的住宅需求，对于位置不好的住宅需求则很低（位置好的住宅需求曲线d高于位置一般的和位置不好的住宅需求曲线）。位置好的土地建造而成的住宅总收益大，税前利润较高，所以开发商愿意支付较多的地价（图1.1中斜线部分的面积为地租）。位置一般的土地收益较少，因而开发商只愿意支付相对更少的地价（图1.2中斜线部分的面积为地租）。位置不好的土地建造而成的住宅面临着卖不出去的可能性，所以，不会用来建造住宅而转为它用（图1.3中斜线部分的面积为开发商亏损）。
图1住宅市场
在讨论过地价的含义后，本文分别针对完全竞争市场条件和目前计划干预条件下土地市场与住宅市场的一般均衡进行分析。
二、土地市场与住宅市场的一般均衡分析
（一）完全竞争条件下，房价—地价—房价传导机制
土地开发市场分析范文
党杨（1984-），女，吉林长春，吉林财经大学信息经济学院国际经济系主任助理，讲师。
摘要：本文的研究内容来自于吉林省教育厅“十二五”社会科学研究项目《城市土地价格影响因素的研究》。本文基于探析中国城市土地价格影响因素的需要，从影响土地价格的综合因素、政府行为和制度、容积率等七个方面对国内学者的有关研究成果进行了梳理和分析，为我们研究和分析城市土地价格影响因素奠定了基础。
关键词：城市土地价格；影响因素；分析
土地是人类社会存在和发展的基础，是一切生产和经营活动不可或缺的基本要素。近年来，随着中国城市经济的高速增长和城市化速度的加快，城市建设用地向城郊农业用地扩展已不可避免，土地问题日益突出。在土地问题中，最为突出者又为土地价格问题。这一方面是因为，土地价格机制对作为重要生产要素的城市土地的合理配置和有效利用起着十分重要的作用；另一方面是因为，若土地价格上升超过真实土地价格或一般物价水平而演变为土地价格高涨，则会引发土地投机，并最终造成土地投机与土地价格高涨的恶性循环。
一、关于影响土地价格的综合因素的分析
1、以具体城市为例对影响土地价格综合因素的分析。魏静、郑小刚等人以河北省冀州为例，以统计年鉴和实地调查资料为数据来源，根据征地区片综合地价影响因素与已发生征地交易价格的相关性确定各影响因素权重系数，对征地区片的综合地价影响因素进行了分析。认为：征地交易地价与土地供求紧张程度、临路距离、距城市距离和人均耕地面积的相关概率高达99.9%，成为制约征地交易地价高低的关键因素；征地交易地价与耕地面积百分率和农民人均纯收入的相关概率高达90%，对征地交易地价的影响程度次之；征地交易地价与近三年农业产值几乎不相关；征地交易地价与临路距离、距城市距离、人均耕地面积和耕地面积百分率呈负相关，表明临路距离和距城市距离越近，人均耕地面积越小，土地开发程度越高则地价越高；征地交易地价与土地供求关系、农民人均纯收入和社会保障价格呈正相关，表明土地需求紧张、农民人均纯收入高和社会保障状况好的区域地价较高。
2、对影响土地价格异化和土地价格差异性综合要素的研究。蒋满元通过对现阶段城市土地价格异化问题的探讨，对影响土地价格的综合因素进行了分析。认为：在我国城市土地资产经营的过程中，由于土地市场并非一个完全竞争的市场，由于土地作为最重要的生产要素其价格往往易于受到政府政策选择的干预，由于土地市场上还存在着比较严重的政府官员的寻租行为和开发商相互间的不正当竞争活动，由于目前的关于土地方面的税费体系还存在着诸多的不合理成分，由于隐性土地交易的行为还普遍存在，因而土地价格实践中所表现出来的往往也就并非经济学意义上的由供求平衡影响所确定的均衡价格；相反，在某种程度上，它更多体现的是对现实中土地价格的歪曲并进而形成了通常所说的土地价格的异化问题。
3、对影响城市土地价格的因素分类的综合研究。杨继瑞系统研究了影响城市地价的因素体系，把影响城市地价的因素分为：城市土地供求状况、城市土地的物理因素、城市土地的环境因素、城市用地的行政因素、城市用地的经济因素、人口因素、城市社会因素、城市用地的心理因素、国际因素和其他因素十个方面。金家鼎则把影响土地价格的变动因素归为：影响土地价格的整体因素和具体因素两大类。整体因素包括：国民经济增长速度、城市化发展程度、土地制度和投机作用；具体因素包括：位置、土地使用权、基础设施完善程度、地区经济结构、人口密度、城市周围农业用地的开发程度、税收和土地市场的发育完善程度。
4、对影响小城镇土地和特定用途土地价格的综合要素的研究。肖更生、李贞玉则较具体地对我国城市工业地价的影响因素进行了分析，其文用计量经济学的方法，分供求二方，取人口、经济、区位、政府行为等四大板块中的基本要素对我国工业地价的相关性与影响力度进行了探讨。认为：从相关性看：城市设施因素与工业地价相关性较弱；大区位因素与工业地价相关性较强。房产税额、耕地占用税额、本年购置的土地面积等政府行为因素与工业地价相关性较强；余者与工业地价相关性较弱。从影响力度看：工业地价对经济、政府行为、区位因素的弹性系数总体呈现一种矛盾、混乱的特征，佐证了中国工业地价违背客观规律性的现象。剔除其混乱因素，仍可看出大区位因素对工业地价影响的力度要大于经济因素，土地类税额对工业地价影响的力度微乎其微；反映了地方政府在工业化过程中对土地的掠夺性开发利用。
二、关于政府行为和制度对城市土地价格影响的研究
杨庆媛、刘智勇在《城市土地价格与政府行为的相关机制研究》一文中指出：在成熟的土地市场中，土地价格与政府行为间为弱相关关系。在我国目前先一级市场后二级市场的市场体系中，政府不仅充当市场的裁判，而且活跃地扮演着“参与者”的角色；作为主要供给者，又是市场交易程序、交易规则的制定者，其行为影响到土地市场的方方面面，特别是通过影响城市土地供求关系、制定地价政策以及制定和实施城市规划等影响城市土地价格。肖更生、李贞玉通过实证分析，探讨了中国政府行为因素对商业、住宅、工业地价的影响力度，认为：政府行为因素对商业地价的影响力度大，住宅地价次之，对工业地价影响力度甚微，验证了中国工业地价的紊乱性；土地供给因素对地价影响力度微弱，反映了中国城市扩张冲动中对土地需求的饥渴症状。彭松、童青对土地征用价格的制度缺陷进行了思考，指出：土地征用制度的缺陷表现为土地征用价格的不合理，土地征用价格是一种游离于市场之外的一种垄断性价格。王雪松、张绍良、王雪梅从土地内在因素、经济因素和制度因素三个角度分析了中国城市土地价格虚高的成因，进而揭示了地价虚高给中国带来的危害。
三、关于容积率对城市土地价格影响的研究
欧阳安蛟从容积率影响地价的机制入手，提出了只受收益机制作用下的地价随容积率变化规律，并进而得出收益机制与市场供求机制共同作用下积率成比例关系，容积率越高，建筑面积越大，土地利用效率越高，地价则越高，但个别时候也会出现由于容积率增加，地价会随着容积率增加反而降低的情况。容积率对地价的影响总体上呈现出不断变化的趋势，具体表现为“遵循报酬递增递减规律”；“容积率大小不同，对低价的影响不同”；“同一地区，不同容积率，对低价的影响不同”；“用途不同，容积率对地价的影响不同”。章波、升等以江苏省南京市为例，就容积率影响城市地价的作用机理进行了实证分析，认为：作为城市规划重要内容的容积率，在一定程度上对地价有着决定性的影响。
四、关于城市规划对城市土地价格影响的研究
黄亚平、丁烈云就城市规划对低价的作用机制进行了研究，认为：不同规划阶段对地价的影响有很大差异，其中对城市地价影响较大的主要是规划纲要、总体规划及控制性详细规划。规划实施程度对地价变化有着明显影响，具体表现为：城市规划实施的过程受制于城市开发建设速度的快慢（即城市发展速率），城市开发建设速度快时，土地需求量上升，市场供需平衡容易被打破，地价上升；城市发展速度及规划实施程度对城市各个次区域内部的级别价、路线价、区片价及反映具体地块的宗地地价的动态变化的影响更为直接。规划实施方式也对地价产生影响，这是因为规划实施方式主要取决于城市开发与再开发的战略决策，不同的开发模式，对城市地价空间分布有很大的影响。具体表现为：若采取中心——开发模式，整个城市地价空间分布多呈单核心的分布形态；若采用——中心开发模式，将导致城市地区地价首先上升，拉动城市整体地价水平的升高，在规划实施过程中，除市中心地区外，在也有可能形成多个次级地价峰值区；规划实施方式对地价的影响还具体体现在城市空间增长形态的差异与地价动态变化的关系上。
五、关于影响城市土地价格的区位要素的研究
杜德斌、徐建刚以上海为例，采用GIS技术和多元线性回归分析方法，以土地批租地块为样本，分析了上海市地价与城市区位因子的线性关系。认为：南京路、市中心和淮海路是影响上海市地价空间差异的主要区位因子，外滩、次级商业中心和交通结节点对地价的影响很小，表明上海市地价的空间分布具有很高的向心性。上海市地价与区位因子这种关联性与该市的商业分布格局、CBD的功能结构和城市形态有关。唐菊兴、李少达、王乾以四川省德阳市为例，对城市区位模式与城市地价进行了研究，认为：城市的生长过程是一个通过竞争选择相适应的空间发展区位的过程，是一个对区位择优、开拓与占有的过程。在这个过程中，一方面，城市内部用地通过竞争进行动态的调整和置换，优化城市的用地结构；另一方面，通过城市规划，寻找、开创新的城市发展区位。杜小娅、陆跃进根据南京市1998年的出让地价资料，分析了南京市区地价变化同主要区位因子的关系，认为：城市地价与区位具有密切的关系，可以说区位对地价的影响是决定性的，一方面是因为区位是决定城市土地利用价值的重要因素；另一方面是因为区位是衡量地租、地价的主要标尺。（作者单位：吉林财经大学信息经济学院）
参考文献：
[1]魏静、郑小刚，征地区片综合地价影响因素的相关分析——以河北省冀州市为例，中国土地科学，2007年第4期；
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[6]欧阳安蛟，容积率影响地价的规律及修正系数确定法，经济地理，1991年第1期；
土地开发市场分析范文篇6
关键词：有限理性；纳什均衡；博弈论；混沌
中图分类号：F224.32文献标识码：A文章编号：1003-7217（2013）05-0095-06
一、引言
我国土地市场具有单一卖方绝对垄断性。地方政府通过调整土地挂牌价、起拍价、竞拍规则或公开市场交易前签订“勾地协议”、限制出让土地对应房产销售价格等方式，实质性控制了土地价格；房产商须根据房产市场情况主要是房价和需求结构（销售收入），平衡地价（土地成本）、建设费用、资金费用、管理及销售费用、税费（建设及销售成本）和企业才能、企业盈利模式、企业盈利水平（利润）之间的关系，审时度势，做出房产产销量决策[1，2]。而房产商的产销量决策反过来影响房产市场的房价和土地市场的地价。所以，房地产行业地方政府地价决策与房产商的产销量决策，是以区域房市和房价为前提的，是有限理性下基于房产消费供需市场平衡的动态博弈。
有不少学者从事有限理性博弈动态演化的研究。Elsadany等研究了有时滞效应的有限理性双寡头博弈模型，发现时滞效应能够增加博弈达成均衡的可能性[3]。LU等分别研究了各种成本的有限理性双、三寡头模型，得出参与人决策以及条件变量等对系统稳定性和稳定点都有影响的结论[4，5]。Tramontana[6]研究有限理性类和天真类双寡头竞争，在等弹性需求函数下，分别分析NeimarkSacker分岔和Flip分岔到混沌的演化，证明了寡头的类型不影响纳什均衡但影响其稳定性，以及失稳后所进入的混沌态。Wang将环境税收引入到异质混合双寡头的比较分析（私有化前后）中，得出私有化将导致消费者剩余损失和环境税收减少之和超过其带来的利润增加即降低社会福利的结论[7]。
以下主要研究：在有限理性下，建立非线性成本的房产商行业产量决策与区域政府地价决策间的博弈模型，并分析其动态演化特性；分析政府紧盯房价的地价决策下，税负率、生产技术水平对该博弈系统均衡的影响及其现实意义；提出地方政府控制该动态博弈过程的方法并分析其效果。
二、模型建立
模型前提假设：（1）国家和目标区域宏观经济形势和宏观经济政策相对稳定；（2）房产需求市场相对稳定且满足至少阶段性出清，即不存在长期过度需求或需求不足；（3）政府的区域性保障住房与市场普遍交易房产不同质，且保障性住房不进入房产市场；（4）地方政府是土地的唯一供应商，对土地供给绝对垄断，能够实质性或事实上决定区域土地价格；（5）地方政府及房产商对房产价格的预期，是基于有限理性的，即是“短视”的。
房产开发过程具有明显的时滞效应。地方政府和房产商在进行土地交易时，双方均不知道土地体现在房产中的真实价值，其分别做出的当期土地价格决策和开发产量决策均依赖于其对将来土地上房产价格的预期。作为房产重要成本的土地价格，会影响到未来商品房市场的供应量和预期交易价格。现假设这种价格预期与未来实际价格几近一致或至少各期预期误差率的方差很小，分析以下案例。
六、结语
以上分析了有限理性下区域政府地价决策与房产商产量决策博弈Nash均衡的动态稳定解条件和解路径，以及均衡的各种特征。从分析的结论看，若政府采取固定比率紧盯房价的模式管理地价，对地价进行实质性控制或定价，则区域房产市场和土地市场的均衡状态很大程度取决于政府对土地资源的利用方式及其价格管理水平。当政府地价控制策略稳定时，则区域均衡的地价房价比率是恒定的，且地价对房价的动态调整比率应小于最高地价房价比的2倍；这种均衡受到政府税收和房产商建设成本的制约，区域政府可采用延时反馈机制调控土地市场和房产市场。本文试图为房产商投资决策和政府对土地、房产市场的宏观调控提供理论参考。
注释：
①经推演和数值模拟分析，采用诸如peH（t）=a-bQ（t）-b1Q（t）2…-bn-1Q（t）n形式的非线性逆需求函数，与本文分析结论具有一致性，为简化表达式和分析过程以及篇幅所限，我们仅以线性逆需求函数作为分析实例。
②数值模拟中参数值的选择主要是根据经济学的基本原理和房地产市场的现实情况：a、b值的选择须使得需求方程peH（t）=a-bQ（t）各变量经济含义成立即peH（t）>0和Q（t）>0；R的选择是根据目前房地产开发行业的大致成本结构即土地成本、建设成本在开发总成本中的占比各约为50%，地区不同占比有浮动；γ的选择是按现行房地产开发行业实际承担的综合税负折算为销售额的比率，实际大致为10%；初值为Q1、p1L的选择，是根据目前我国各地地价房价比大致在20%～40%的事实，并根据需求方程peH（t）=a-bQ（t）的关系设定，本例选取地价房价比初值25%。
参考文献：
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土地开发市场分析范文篇7
[关键词]土地评估分析SWOT分析法
[中图分类号]F301.2[文献码]B[文章编号]1000-405X（2014）-3-340-1
0引言
土地评估的发展程度是土地市场化高低的一个重要的衡量标准，对于土地的利用以及土地市场的运行起着十分重要的作用。SWOT是优势（Strengths）、劣势（Weaknesses）、机会（Opportunities）和威胁（Threats）这四个单词的缩写，在战略管理中，SWOT分析法是一种比较常用的分析方法，对于决策的制定和管理都有十分重要的作用。SWOT分析是通过对研究对象的内部和外部的因素进行全面分析，制定相关的解决措施的过程，SWOT分析法根据研究对象的特征，可以为问题的解决提供多种解决方法。本文利用SWOT分析法针对我国土地评估行业发展进行全面分析。
1土地评估的优势分析
当前，土地评估行业中，具备一定的优势，主要有以下几个方面。第一，土地评估具有较高的科研水平。当前，我国土地评估的相关专业在教育和科研方面，是顺应土地有偿使用制度进行推进和发展的。在科研教育方面，我国的土地评估相关专业已经进入了全日制教育的阶段，当前很多学校都开设了土地评估的相关专业，与此同时，还有高效的专业教师队伍作为保障，为土地评估的科研教育提供一定的帮助和保障。在土地评估中，还建立了完善的行业组织，根据《中国土地估价师协会章程》，中国土地估价师协会的成立，为土地估价的行业组织提供了一个平台，可以协调全国的土地评估人员和组织进行自我管理和提升，引导土地评估的相关人员按照法律法规进行工作。另外，行业组织还不断完善各地的行业自律管理规章制度、组织土地估价师的资格考试和再教育等工作，为土地评估行业的发展提供了一个良好的保障。
2土地评估的劣势分析
土地评估行业的发展，具备一定的优势，但同时也存在一些问题。第一，当前的土地评估企业一般规模都比较小，当前我国从事土地评估工作的企业一部分是由原国土行政管理部门的评估所改制而成的，另外的则是社会上相关的企业构成的，由于土地评估行业的发展时间并不长，在很多方面也还有缺陷，因此对土地评估企业的发展有一定影响，导致土地评估企业的发展受到阻碍，大多规模比较小。第二，当前很多土地评估企业在竞争中存在恶性竞争的现象。据调查，当前我国从事土地评估工作的企业大约有两千多家，土地评估行业中受到土地数量的影响很大，在供求关系上一般都是供不应求的现象，加上当前对于土地评估方面的法律法规还不够完善，很多企业在市场运营的过程中为了保证自己的利益而采用各种竞争方式，存在一些恶性竞争的现象，而且这种现象还有严重的发展趋势，对我国土地评估行业的发展有十分重要的影响。第三，土地评估行业的诚信存在问题。土地评估行业的诚信问题一直都是行业发展的一个难题，诚信问题的产生有两个方面，一是行业内部的，还有一个是行业外部的。当前我国土地评估行业的法律法规体系不够健全，企业在经营的过程中会以利益为导向，导致诚信问题频出，对土地评估行业的发展带来很大影响，因此，要加强法律法规的不断完善，规范土地评估企业的操作手段和方法，提高企业的诚信度，促进土地评估行业的快速健康发展。
3土地评估的外部机会分析
外部环境对土地评估行业的发展有十分重要的影响，在当前土地评估行业中，外部机会主要有几个方面。第一，当前的市场经济体制不断完善，为土地评估行业的发展带来一定的机遇。土地评估行业是具有一定中介性质的，在推动市场经济发展的过程中占据重要地位，而且该行业是以市场为基础进行发展的，市场经济以法律为基础，所以，经济的发展会促进法律的完善，从而对土地评估企业的发展提供相应的保障。第二，当前我国的土地使用制度在不断改革。土地评估的对象就是土地，所以土地制度的不断改革，对于土地评估行业的发展也有一定影响。随着的不断深入，土地评估企业也在不断发展，经过几十年的改革，我国的土地制度已经形成，土地评估行业的发展具有稳定的外部环境基础，给土地评估行业的发展带来了更多的机会。第三，当前房地产市场的快速发展，为土地评估行业的发展奠定了基础。房地产和土地的管理，促进了我国土地评估制度的完善，尤其是近年来房地产行业的不断发展，土地的交易市场也逐渐活跃起来，这为土地评估的发展奠定了坚实的基础。
4土地评估的外部威胁分析
外部环境给土地评估的发展带来了一些机遇，但同时外部环境存在的一些威胁也会给土地评估行业的发展带来一定的挑战。土地评估的外部威胁主要有几个方面。第一，当前外部的法律法规不够健全，法律法规体系的缺失对于土地评估行业的发展而言是一个重要的难题，不健全的法律法规环境容易导致土地评估行业的无序发展，在行业中形成多头管理的局面，难以满足当前行业发展的需求。第二，当前的土地评估发展中，行政干预的现象还比较严重。土地评估企业的发展应该是独立的、客观的，但是当前很多行政部门对于土地评估行业的发展还有一定的管理和控制，虽然当前一些土地评估企业是经过改制的，但仍然有利益关系，同时地方土地行政管理部门对土地的评估报告还有一定的审核权利，因此行政的介入和干预对土地评估行业的发展带来很大影响。此外，当前土地评估行业还和其他的评估行业之间存在一定的隔阂，使得土地评估行业会与其他评估行业进行竞争，比如在市场份额和技术认定方面进行竞争，障碍不利于行业的稳定发展。
5结语
随着我国市场经济以及房地产行业的发展，土地的交易变得频繁，从而也加快了土地评估行业的发展，土地评估行业在发展的过程中，面临了一些优势和劣势，外部环境对土地评估行业的发展也有很大影响。本文利用SWOT分析法对土地评估行业的发展面临的外部环境、优势和劣势等方面进行分析。
参考文献
[1]张昊.浅析SWOT分析法在房地产开发中的应用[J].东方企业文化，2007（03）.
土地开发市场分析范文篇8
行业存在行业监管薄弱、执业人员素质有待提高等问题，提出了推进土地评估行业改革与发展的对策。
关键词土地资产土地评估行业土地估价师执业水平
一、我国土地评估行业的问题分析
最近几年，我国土地评估行业取得了很大的发展，随着土地市场的逐步建立和完善，土地评估行业地位和作用日益突现，特别是土地产权市场日益繁荣，土地评估作为一项新兴的社会性和公正性活动，在土地使用权出让、转让、作价入股、司法仲裁等方面发挥着越来越重要的作用，成为社会经济活动中不可缺少的组成部分。但是，由于发展时间较短，仍属新生力量，有大部分公司规模小，人才结构不合理，业务单一，拓展能力较弱，与国际评估公司相比，存在着明显的差距。因此，土地评估公司的经营与行业管理需要进一步的提高与发展。
（一）土地评估人员素质有待提高
一些土地评估机构的人员违反职业道德和执业要求，从事违法违规活动，有的机构人员素质较低，尚不能完全适应经营业务的需要。面对市场经济出现的新情况，估价师不能适应形势变化的需要开展业务活动。在执业中出现了“非不为也，实不能为”的窘境。此外，国内评估机构内部培训机构落后，许多从业人员很难有机会学习，难以适应日益复杂的经济环境，从业人员的执业风险意识、责任意识普遍缺乏，能承接跨国上市公司、大型企业集团等一些复杂业务的人才急缺。
（二）土地评估企业脱钩，改制工作力度尚需加强
当前大部分土地评估企业已经完成了事务所的脱钩改制工作，但仍有不少市场中介组织在原挂靠的权力部门下，凭借挂靠机关的行政权利，垄断中介业务，分割中介服务市场，仍有一些主管机关出于部门利益的考虑，或暗中为脱钩改制设置障碍，或钻改制的空子，严重影响整个评估行业的规范运作与公平竞争，急需引起有关部门和行业协会的高度重视，进行彻底的清理整顿。
（三）土地评估方法选择上须与国际惯例接轨
按照我国土地制度和土地管理的特点，政府为加强对地产市场的宏观调控手段，建立了以基准地价和标定地价为核心的地价体系，因此在日常评估中，无论何种评估目的，在方法的选择上均要求首选基准地价系数修正法为主进行评估，而基准地价一般二至三年调整一次。在房地产市场比较发达或活跃的区域，基准地价如未及时进行更新，其评估结果已不能反映现实的市场行情。在评估方法的选择应更多的运用国际通行的市场比较法、假设开发法、收益还原法等评估方法。
（四）土地评估行业的发展道路过窄
近几年，随着土地评估行业资质等级法定业务范围的规范发展，大部分土地评估机构业务范围局限在法定评估业务这一块，而法定业务附加值很低，随着地产市场的培育和发展，国内公司未按照国际评估咨询机构的发展模式进行多方位的业务开拓，如地产政策咨询、地产项目策划，地产投资分析等咨询性业务，从某种角度而言，咨询性评估等对评估师的要求更高，更需要评估师按照评估理念来灵活运用经济、法律、政策性法规、财务等方面的知识，这正是目前国内公司能力经验所欠缺的。据调查分析，目前国际上的评估机构超过60％的业务是咨询服务而不是法定业务，主要是派生业务赚取利润。
二、推进土地评估行业发展的对策研究
随着经济的全球化，国内市场的高速发展，境外企业大量进入中国，必将加速中国资本市场的发展，随着大量的国有企业、外资企业、中外合资企业、乡镇企业、私营企业的发展，加大了对土地的需求，国内评估机构与境外评估机构在规模、竞争能力、风险防范能力等方面还有着一定的差距，全球化对评估机构在人才、市场等方面的冲击十分明显，这就需要我们评估行业中一批高素质优秀的专业人士做好充分准备，迎接这一挑战。
（一）提高评估人员的整体素质，增强市场竞争能力
长期以来，经营理念落后，服务意识淡薄，经营行业不规范、诚信度不高一直是制约中介机构发展的主要问题，如果不迅速扭转这种局面，将会严重削弱在国内市场竞争能力。评估机构应加强学习，拓展思路，更新用人观念，积极引进具有先进经营理念和管理经验的人才，建立系统培训制度，提高评估人员的整体素质。
（二）健全权责利相结合的运行机制，完善体制和内部组织体系
管理与协会行业管理相结合的管理体制，要划分好相互间的职责及分工，规范执业行业行为，解决评估机构的管理问题，建立执业者违纪查处问题和执业保险制度、社会保障制度，解决执业者合法权益保护以及执业环境问题，完善执业资格制度等。评估人员注册管理应规范和有效监督，有关部门应制定严格的土地评估机构资质等级评审制度，通过定期对土地估价机构从业水平、估价报告质量、信誉水平等方面评价，评定出机构的信誉等级，并定期公布，促使从业的土地估价机构加强自律；树立和维护自己的信誉，使之在市场经济的竞争环境中，体现其更高的科学性、公正性和权威性。
（三）顺应市场需要，积极扩大从业范围，发展土地评估咨询业
土地评估行业业务范围应由单一的评估向咨询、中介的多元化发展，跳出我们目前主要做法定评估的“单打一”的经营范围，开展咨询性评估、可行性研究、多种资质(资产评估、房地产评估、矿业权评估等)的综合性评估机构，增强中国土地评估机构的市场适应能力，变单纯依靠政府的业务保护为主动的业务拓展，真正保持评估机构的生命力及注册评估师的创造力。
三、小结
随着我国土地市场的逐渐完善，土地评估行业的地位及其作用也在逐渐凸显。文章主要对于我国土地评估行业存在的问题进行了分析，并提出了具体建议，希望能够产生积极的影响，使得土地市场更加完备。
参考文献：
[1]韩冰.浅析土地评估行业的现状与发展[J].现代经济（现代物业下半月刊）,2008(1).
土地开发市场分析范文
关键词：土地财政；土地市场管理；策略
中图分类号：F321.1文献识别码：A文章编号：1001-828X（2015）015-000-01
一、引言
作为一个农业大国，土地是一切生产的基础，土地财政管理是地方政府凭借出让土地使用权的收入来增加地方政府财政收入的一种行为。这是我国特有的一种经济现象，通过加强土地财政相关问题的研究，有助于推动我国财政体制以及土地制度的完善，所以加强当前土地财政管理，则显得意义重大。而为了确保土地市场的有序运行，则开展土地市场管理则显得意义重大。
二、土地财政及土地市场管理现状分析
1.土地财政现状
土地财政收入作为我国地方政府的预算外收入，近些年来，土地财政收入的总额不断增加，其占我国财政收入的比重也不断提高。但是我国的土地财政收入仍然存在一些问题，首先，在征收城镇土地使用税时，只是将土地占用面的考虑在内，而忽略了土地所处地段对土地价值的影响，这与我国目前的市场发展情况不相符合。其次，在征收土地增值税时，虽然考虑到了土地增值的因素，但是我国的许多投资者对土地增值税反应敏感，导致地方政府担心辖区内整个投资环境受到影响。由于房地产业以及建筑业的产业链比较长，再加上与这两个行业相关的各行各业的税收收入和行政事业性收费，土地财政收入，存在被低估的可能性。
2.土地市场管理现状
首先，政府对于一级市场的垄断会产生一些弊端，第一，这样会限制土地出售的数量，土地价格和因此而急速上升，从而增加了成本投入。第二，这会导致一些地方政府为了提高政绩而，滋生腐败。第三，一些农民会失去土地集体所有权。其次，政府对土地市场监管力度不够，这会引起土地市场混乱。再者，不规范的土地制度给政府的管理带来了负面影响。我国所制定的土地制度有土地利用规划制度、土地出让制度以及土地征用制度等，但是这些制度中不合理的地方会为地方政府不遵守市场规则提供更多的借口，如土地管理法》第四十三条规定，“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地”。而在《土地征用法》中又有规定，“国家为了公共利益的需要，可以征收集体所有的土地及其地上附着物”。这会使得一些地方政府以国家的名义来征收农民土地而再以发展经济的名义来出让土地，最终导致农民的利益受损。
三、加强土地财政及土地市场管理策略分析
1.进一步完善财税体制改革
第一，合理划分政府间的支出责任。对此，对于那些经济发展相对较慢的地区，可以适当减少当地政府的支出责任。可以将全国性公共产品的支出责任划归给中央政府，然后将体育文化、社会保障、医疗卫生等责任划归给省级政府，其它的责任则由市县来负责。第二，对地方税权进行适当地调整。可以建立一个税收体系，在这一体系中，要适当地扩大地方税权，通过这种方式来确保地方税的独立稳定，在这一体系中，所设立的短期税要以营业税为主导，而长期税则要以地产税为主。
2.规范土地出让制
在土地出让过程中，农民的集体用地会被作为建设用地，在此过程中会产生一笔出让金，而且有地方政府收取，通过规范土地出让制，要对城乡土地的使用权进行统一，让土地使用权作为农民的一种权利，让广大农民直接加入到商业用地和建设用地的流转过程中。当集体用地因出让而进入土地市场之后，要采用累进税的方式对土地出让金的规模进行调整，通过这种方式，可以为农民带来更多的土地收益，切实保障农民的权力。
3.完善土地产权制度
第一，通过对法律体系的完善来对政府的权力产生一定的约束和限制，进而有效预防权力的滥用。对此，应通过对我国土地法的修订，赋予我国农民集体土地完整的法律地位，对公共利益的概念进行明确界定，而且要确立征收集体土地所适用的法律条件，通过这种方式，对农民的集体土地所有权提供有力的保障。通过完善土地产权制度，使农民拥有完整的土地产权，而且要确保农民能够正确地使用自己的权力，维护自身的利益，而且，通过完善相应的法律制度，使农民所拥有知情权、监督权以及参与权被予以确立。
4.转变政府职能
为了更加完善政府的职能，必须要适当地取消政府的一些行政干预，建立城乡统一的土地市场，不断减少政府对土地管理部门的干预，开放土地一级市场，使土地真正作为土地市场的一部分。通过转变政府职能，不断规范征地程序，在原有的程度上进一步缩小征地范围，而且不可以使政府部门随意利用国家的名义来征收农民集体用地，即使要进行必要的征收，也要设立合理的补偿标准，使补偿标准能够更加贴近市场。政府部门要开展宣传教育，让农民学习土地管理的相关法律，使农民能够真正参与到土地市场管理中，在相关土地市场管理规章制度的制定过程中，要积极听取农民的意见。政府部门要充分发挥其宏观调控的作用，尤其是市场失灵阶段，通过强制性的手段来纠正土地市场存在的缺陷，从而创造一个公平竞争的土地市场环境，真正维护土地所有者的利益。
5.建立公开透明的土地市场
为了确保土地市场的稳定有序发展，在进行土地市场管理时，政府要通过各种合理的手段不断增加土地市场的透明度。通过完善土地市场信息服务建设，在土地招标、拍卖、挂牌技艺协议出让时，建立公开透明的市场配置机制，不断规范土地市场交易，利用现代信息技术不断加强土地市场管理，通过完善网络系统建设，对必要的市场供给信息、土地征收及征用信息、基准地价信息等进行公示，进而不断增加土地市场的透明度。为了使土地市场建设更加完善，还应该建立完善的政策法规以及市场交易规则的咨询服务平台，对土地交易行情及交易结果进行定期，使政府的行政效率不断提高并趋于透明化，从而有效避免交易不公、情况不明等问题的出现，使土地市场能够稳定有序的发展。
参考文献：
[1]邢绪文.城市化进程视角下的“土地财政”问题研究――基于新疆数据的实证分析[J].哈尔滨商业大学学报（社会科学版），2012（01）.
土地开发市场分析范文1篇10
论文关键词：房地产市场土地出让收入，脉冲分析
近年来，地方政府通过国有土地有偿转让的方式实现了财政收入的大幅度提高，为我国城市化进程的发展提供了充足的支持。土地转让收入通过提高地方政府的积极性、带动地方财政收入和支出的增加、推动固定资产投资增加,从而推动经济增长[1]。因此，地方政府对土地财政”收入的依赖也越来越严重[2]。
另一方面,面对日益高涨的房价,中央政府重拳出击,推出了包括新国八条,收缩房地产市场信贷，提高利率等一系列抑制政策。这一系列政策的效果一旦显现，地方政府的土地出让收入必然受到巨大的冲击，。
已有的文献集中于房价与地价的关系[3]，地方政府土地出让收入与房价的关系[4]，土地出让收入的周期性波动[5]，或从定性分析的角度分析影响土地出让收入的因素[6]。而本文拟采用新疆2008.1-2010.12数据构建VAR模型，利用脉冲分析的方法将焦点放在房地产市场与土地出让收入之间的动态关系之上，从而得出地方政府土地出让收入在房地产市场波动背景下所面对的风险并给出建议。
一理论分析与制度背景
（一）土地的特有属性及其价值决定
日本学者野口悠纪雄认为影响城市土地价格的因素可以分为两大类，一类为需求方面的因素，另一类为供给方面的因素，并认为这两方面的因素还可细分达上百项之多[7]。
土地作为一种特殊商品具有消费品和投资品的双重价值。因此，可将对它的需求分为两大部分脉冲分析，一部分是与人口规模变化、经济增长及城市化进程等因素相联系的实际需求；另一部分是作为资本品，来自与微观经济主体的资产组合配置行为相关的投资和投机需求。而城市规划水平，容积率的设定，税收制度安排等因素是供给方面的主要影响因素。他们直接的共同作用决定土地市场的均衡价格。
（二）我国特殊的土地制度
我国宪法规定城市土地属于国家所有，任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地”，这就规定了国家在土地供应市场上的垄断地位论文开题报告范文。我国土地的供应方式有以下四种：划拨，转让，批租，其他方式。自1987年深圳拉开土地有偿使用序幕以来，土地供应的市场化程度不断提高，特别是2002年《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》以来，通过招拍挂方式转让土地已经成为土地供应的主要方式。
1998年以来的住房市场化改革从另一方面完善了土地市场的价格决定体系，使土地价值能够充分反应微观经济主体的需求变动。
（三）土地出让的内在逻辑
1994年分税制改革使得地方政府收入相对于经济发展、城市化及工业化的需要越来越捉襟见肘。近年来因为房地产市场的发展使得城市土地价值飞快增长，伴随着我国土地供应市场化转型，圈地”成为地方政府收入来源方便而廉价的渠道。经济的增长和转型无疑为地方政府创造出了更多的机会和生财之道[8]，土地出让金是地方政府未来50-70年的土地收益一次性收取，必然造成地方政府运用各种手段扩大出售土地换取收入的短期行为。这种短期行为，必然使经济的发展和地方财政收入的增长过分依赖卖地收入[9]政府于是拥有了强烈的使土地出让所得最大化的冲动。而一个高速发展的房地产市场无益是使土地出让收入最大化的必要保证，这也成为发热”的房地产市场迟迟不得降温”的一个地方政府的行为视角。
二变量选取与说明
本文采用的反映房地产市场变化的衡量指标是其交易余额，这一变量能够克服仅仅采用市场价格或交易规模变量的不足，表现房地产市场的真实波动。
另一方面，因为土地出让收入的直接数据不易获得，而土地出让收入是归入地方政府基金收入中的。根据财政部《政府性基金预算编制情况》显示，在基金收入中，国有土地使用权出让收入占主体。2009年，全国土地出让收入14239.7亿元，占全国基金收入的77.7%。因此，本文利用财政基金预算收入这一变量间接衡量土地出让收入的变化。
数据均为作者通过新疆统计信息网公布的数据整理而来。因为每年前三个月财政收入数据只公布季度数据，本文根据数据的特点拟采取平均化方法填补前三个月的数据缺失。lnf_income，lnsale分别为财政基金预算收入、房地产市场交易余额总量相应的对数值。所有计算均通过eviews5.0完成。
三实证分析
（一）单位根检验
进行时间序列分析前，应首对变量先进行平稳性检验并确定单整阶数，本文对序列对数处理后进行ADF检验，结果如表1所示：
表1单位根检验结果
变量
(c,t,l)
ADF统计量
临界值
结论
lnf_income
(c,0,0)
-3.102698
-3.632900
不平稳
lnsale
(c,0,0)
-2.722025
-3.632900
不平稳
lnf_income
(c,0,1)
-6.673981*
-3.646342
平稳
lnsale
(c,0,0)
-6.133292*
土地开发市场分析范文1篇11
一、出让规模
1.总体情况分析
2016年浙江省土地市场量价齐升，土地市场交易活跃。2016年浙江省11地市共成交土地4016宗，同比下降10.00%。成交土地面积130661.38亩，同比上升26.24%。成交可建面积14793.94万平方米，成交总价款3959.69亿元（见表1）。
2016年中国的房地产政策经历了先松后紧的变化。9月份之前，楼市政策环境总体较为宽松，以“去库存”为总基调，先后一系列关于信贷、税收和购房补贴等各类楼市利好政策，例如降首付、降契税和免征营业税，刺激房地产市场。但是随着房地产市场的全面复苏，热点城市地价、房价不断攀升，特别是国庆前后，北上广等一线城市和部分热点二线城市纷纷出台限购、限贷等控制政策，进一步加大对大城市的管控力度，例如杭州提高二套房首付比例，嘉兴市限制外来人口购买二套房，房地产市场政策调控方向收紧，商品房销售面积和销售量虽然还保持快速增长的状态，但是增幅高位回落，房地产市场趋于理性。根据浙江统计信息网，浙江省全省12月份新建商品住宅销售价格环比持平，涨幅连续3个月回落，同比上涨20.0%，涨幅连续2个月回落，其中宁波环比出现今年首次下降，下降0.1%。就土地市场而言，2016年下半年出让宗地总量比上半年增长21.02%，商办、住宅、综合和工业用地成交量比上半年均有不同程度的增长，分别为18.63%、2.42%、40.43%、28.66%。从土地成交面积看来，下半年比上半年增长46.06%，商办、住宅、综合和工业用地分别增长105.12%、34.91%、70.46%和33.62%，土地市场涨幅减缓，开发商预期趋于平稳。
2.城市状况分析
据浙江大学房地产研究中心统计显示，2016年杭州、宁波和温州等二线城市商品房销售面积增长幅度较大，分别上涨57.1%、32.7%和47.2%，高于全省的平均水平。但是绍兴市和金华市等一些三四线城市，全商品房销售面积增长幅度商品房销售面积增长幅度较小，分别为14.0%和20.8%，低于全省平均水平。同时2016年浙江省11城市间土地市场成交量也分化明显，土地成交宗数变化情况不一，土地成交面积总体上升。就土地成交宗数而言，3城市正增长，7城市负增长。
2016年浙江省成交宗数中嘉兴土地出让宗数最多为597，舟山最少，仅有58宗。与2015年相比，3个城市的成交宗数上升，除温州（35.34%）外，杭州（5.6%）、嘉兴（26.48%）等城市涨幅都在30%以下；湖州成交宗数与2015年持平；7个城市的成交宗数下降，绍兴（-39.59%）降幅最大，宁波（-4.66%）降幅为小，台州（-22.85%）、丽水（-22.27%）、衢州（-16.00%）、金华（-19.46%）和舟山（-14.74%）等城市均以小于25%的降幅下降。就土地成交面积而言，9城市正增长，2城市负增长。2016年浙江省土地成交面积中同土地出让宗数一样嘉兴土地出让面积最多为25660.06亩，舟山最少，仅有3632.56亩。与2015年相比，浙江省11个城市总体呈上升趋势，其中只有衢州（-1.58%）和金华（-9.06%）呈下降趋势，且降幅不大，均小于10%。剩余9个城市土地成交面积均以不同程度的涨幅增长。其中嘉兴涨幅最大，为70.85%，宁波（42.66%）和绍兴（46.58%）的涨幅大于40%，其余城市上涨幅度都不大，分别是温州（12.67%）、湖州（26.02%）、丽水（16.59%）、台州（9.64%）、杭州（5.53%）和舟山（3.03%）。
2017年“分类调控，因城施策”将成为土地供应政策的主基调，即实施差别化供地政策，房价上涨较快的一二线城市，土地供给将有所增加，而库存规模较大的三四线城市，“去库存”依然是主要任务，土地供给将适度减少。
二、出让金额
1.总体情况描述
根据浙江省房地产开发统计，2016年全省完成房地产开发投资约为7469.37亿元，同比上q5.0%。从房屋类型看，商品住宅完成开发投资4806.64亿元，同比上涨8.0%；办公楼完成开发投资480.98亿元，同比下降6.3%；商业营用房完成开发投资984.91亿元，同比下降3.5%；其他房屋完成开发投资1196.84亿元，同比上涨6.2%，呈现“两涨两降”格局，房地产开发投资增速稳步回升。受此影响，浙江省2016年土地成交金额上升明显，全省11个地市土地成交金额为3959.69亿元。其中，综合用地成交金额最大，达1762.78亿元，占总成交金额的44%；其次是住宅用地，成交金额1549.61亿元，占总成交金额的39%；再次是商业办公用地，成交金额423.27亿元，占总成交金额的11%；工业用地的成交金额最少，完成成交金额224.03亿元，占总成交金额的6%。从出让成交面积和成交金额来看，综合用地的比例都有所上升，表明土地市场也在积极适应供给侧改革的要求，优化供应结构，避免过度依赖于住宅开发与投资，与2015年相比，四类用地的成交金额都有不同程度的上涨，成交金额比2015年增加106.69%。其中综合用地涨幅最大，为311.01%，其次为商办用地（66.81%），住宅用地和工业用地涨幅较小，分别为48.05%和20.19%。与2016年上半年相比，下半年住宅、商办、综合和工业四种用地类型的土地成交金额均有大幅增长，其中商办用地涨幅较大，132.97%，住宅用地和工业用地涨幅较小，分别为19.97%、42.51%。与2016年上半年相比，2016下半年土地成交金额同比增长46.71%（见表2）。
2.城市状况分析
虽然浙江省城市间土地成交金额差别明显，受经济与资源集聚能力的影响，核心城市土地时候备受青睐，北上广深等一线城市由于土地资源紧张，土地成交量紧缩，而规模较小的三四线城市土地市场相对平淡，杭州、宁波等二线城市组建受到开发商的热捧，城市间土地的成交规模与成交金额差距拉大，杭州和宁波两城市土地成交金额远远超过了剩余9个城市的总和。但是土地成交金额普遍呈上升趋势，土地市场回升明显。嘉兴（252.35%）、杭州（132.72%）、宁波（190.95%）、衢州（116.64%）和舟山（121.33%）等城市增长幅度较大，均大于100%，丽水（69.93%）、温州（26.12%）、湖州（9.93%）、绍兴（46.94%）、台州（37.60%）和金华（17.78%）等都以不同程度的上涨。与上半年相比，11个城市土地成交金额除杭州与衢州外均呈上涨态势。丽水涨幅最大，有709.43%，其次分别为嘉兴（307.51%）、台州（214.25%）和舟山（132.58%），宁波（71.75%）、温州（82.84%）、湖州（85.63%）和绍兴（50.30%），涨幅都大于50%；金华涨幅较小，为35.30%。
三、价格水平
1.总体情况描述
与2015年相比，2016年四类用地（除工业用地外）涨幅明显，其中综合用地的平均成交楼面地价最高，为7671.61元/平方米，增长幅度为172.11%，在四类用地中涨幅最大；住宅用地楼面地价落后仅于综合用地达到了4613.61元/平方米，上涨26.29%；商办用地楼面地价为2025.00元/平方米，上涨65.06%，涨幅位列第二；工业用地是四类用地中楼面地价唯一下降的一类用地，下降1.73%。因为2016年上半年政府推出的一系列利好政策，楼市回暖以及宽松的房企融资环境，房地产企业那地热情高，杭州、宁波等城市高价地块频出，对周边楼市产生了一系列的联动效应，如果没有有效的政策调控，周边房价很可能出现爆发式的上涨。同时高地价背后隐藏着高风险，由于中央政府去杠杆的政治任务，房地产企业融资渠道收紧，住宅项目的资金成本增加，一旦市场回落，高地价地块后续的开发回资将很难持续。
2016年全省商品房价格上涨幅度明显。根据浙江地产市场统计数据，2010-2016年间，全省商品房销售均价（销售额/销售面积）分别为9249元/平方米、9742元/平方米、20643元/平方米、11402元/平方米、10525元/平方米和11121元/平方米，2016年全省商品房销售均价是近7年的最高份。在2017年，对于热点城市，政府市场调控政策力度不断加强，购房门槛提高，从需求端考虑，要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，加强限购限贷的力度，遏制投机性的购房需求，建立适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，有防止出现大起大落；从供给端考虑，热点城市要增加土地供应，加强土地市场以及交易环节违法违规行为的监督检查。“限购扩大、房贷收紧、地价趋稳、房价滞涨、房价滞涨市场降温”将是2017年房地产市场主要特征。由于政府的一系列政策调控，与2016上半年相比，下半年四类用地楼面地价呈小幅度增长，地价组建趋于平稳，其中商办用地增长最快，为35.31%，住宅用地、综合用地以及工业用地涨幅比较接近，分别为3.02%、3.59%、5.46%（见表3）。
2.城市状况分析
从商业办公用地的楼面地价水平来看，杭州楼面地价水平最高，为6083.50元/平方米，湖州最低为607.43元/平方米。相对于2015年，2016年11个城市中8个城市呈正增长状态，3个城市呈负增长。其中杭州（137.97%）、台州（179.22%）、衢州（176.49%）和舟山（106.13%）的楼面地价涨幅大于100%；宁波、嘉兴、金华和绍兴的涨幅分别为43.25%、63.08%、89.44%和52.76%；温州、湖州和丽水下降43.59%、47.53%和27.32%的。
从住宅用地的楼面地价水平来看，杭州的楼面地价最高，14289.70元/平方米，绍兴最低为1577.36元/平方米。相对于2015年，2016年11个城市中仅有丽水楼面地价下降，降幅为25.33%，其余10个城市的楼面地价均以不同程度的上涨。其中，衢州涨幅最大，416.51%，其次是湖州（112.81%），嘉兴（96.05%）与金华（82.13%），杭州、舟山、宁波、嘉兴、绍兴等城市的涨幅较小，分别为43.38%、35.28%、22.11%、10.32%和16.16%。温州涨幅最小，仅为3.36%。
从综合用地的楼面地价水平来看，杭州的楼面地价最高，为12526.18元/平方米，湖州最低为1508.57元/平方米。相对于2015年，2016年11个城市中仅有湖州的楼面地价下降，降幅为10.74%，其余10个城市的楼面地价均以不同程度的涨幅增长。杭州（240.53%）、宁波（327.36%）、绍兴（290.70%）和舟山（353.76%）城市楼面地价的涨幅较大，超过200%；台州（148.32%）和衢州（164.25%）城市的楼面地价的涨幅超过100%，温州（29.10%）、嘉兴（85.67%）、金华（35.35%）和丽水（39.19%）等城市的楼面地价的涨幅相对较小。
四、趋势分析
2016年浙江省土地市场量价齐升，土地市场交易活跃。2017年，房地产调控政策趋紧，预期土地市场将进入调整周期，市场将趋于平稳。
首先，热点城市土地供应增加，土地市场趋于平稳。随着中央政府强化房地产调控政策，投资性需求的空间将进一步被压缩，而在中央政府明确增加热点城市的土地供应之后，开发商与消费者的市场预期趋于稳定。“控房价”已经成为地方政府考核的重要指标，预期浙江省热点城市，杭州、宁波的土地供应将有所增加，土地市场将进一步趋于平稳。
其次，区域市场持续分化，供地政策“因城施策”。房地产市场区域分化是近年来的重要趋势，人才、资金与技术等城镇化要素向中心城市集聚，中心城市土地市场需求旺盛；而三四线城市房地产市场平淡，“去库存”任务依然存在。在各地区楼市发展不均衡的情况下，2017年“分类调控，因城施策”将成为土地供应政策的主基调，即房价上涨较快的一二线城市，土地供给将有所增加，而库存规模较大的三四线城市，“去库存”依然是主要任务，土地供给将适度减少。
再次，房地产市场调控持续，高价地蕴含高风险。2016上半年房地产企业销售增加及宽松的资金环境，企业拿地热情高涨。杭州、宁波等城市楼面地价不断刷出新高，单价地王不断涌现。杭州住宅楼面地价刷出3-4万的新高，快速推高了周边的房价。但是，随着市场调控政策力度不断加强，购房门槛提高，外来投资需求受到抑制。2017年，有可能出台更为严厉的新建商品房限价政策，市场预期转换可能性较大。因此，2016年企业购置的高价地，将要面临市场调控、房价管制、预期转变的外部环境，房地产企业需要防范高价地后续开发中的资金风险、市场风险与政策风险。
基金项目：
国家社科基金项目“城镇化核心要素在空间上结构失衡的机理、协同路径与供给体系创新研究”（16BJL053）。
土地开发市场分析范文篇12
关键词:房地产;政策;博弈论
一、房价上升循环
首先,我们要明确房价上升循环,整个上升循环分为四个阶段,即土地价格上涨增加房屋建造成本,迫使房价升高;高房价诱使地方政府或开发商等土地所有者囤积土地,导致土地市场供求失衡,由此致使住房供应减少;住房供不应求,房价再次升高;再次升高的房价导致土地价格上涨,从而进入下一轮循环,需要说明的是,在这个循环中,政府、开发商及购房者等房地产市场参与者同时进行博弈,促使循环不断进入下一阶段。见图
二、房价上升循环分析
为较为严密地对房价上升循环进行分析,我们还要明确以下几个一般性的前提和假设,即:
.土地资源是稀缺的;
2.城镇人口数量是不断增长的,对土地及住房的需求是不断增加的;
3.开发商是理性的;
4.购房需求包括自住性需求、改善性需求、投资性和投机性需求,其中自住性需求和改善性需求是一种期望提高幸福指数的需求,是一种特殊的投资性需求,因此购房需求即为投资性和投机性需求。注:幸福感是一种心理体验,它既是对生活的客观条件和所处状态的一种事实判断,又是对生活的主观意义和满足程度的一种价值判断。它表现为在生活满意度基础上产生的一种积极心理体验,幸福指数就是衡量这种感受具体程度的主观指标数值。
5.土地囤积者包括地方政府和开发商,暂且把地方政府作为囤地者的代表。
第一阶段:土地价格上涨迫使住房价格升高。
一般来说,土地资源的自然供给即自然赋与的土地数量是固定的,我们这里不考虑沿海岸造陆地等创造土地有效供给或采取某些方式毁坏土地有效供给的情况,因此土地资源具有稀缺性,一方面,不断开发利用土地使土地资源有效供给逐渐减少,使供给曲线左移;另一方面,城镇居民人口不断增长,对住房及土地需求不断增加,使需求曲线右移。由于土地资源供需情况变动,使土地均衡价格两次提高,从E提高到E3,这里面土地价格的上涨,我们可称之为非博弈性土地价格上涨,这种上涨是必然的,非政策所能调控的。土地成本的增加使开发商房屋建造成本增加,迫使房屋售价升高,这里房价的升高源于增加的建造成本,其幅度是可以预测的。见图2
第二阶段:地方政府囤地导致土地市场供求失衡。
房价上升循环的第二阶段,是地方政府与开发商进行动态博弈的结果,博弈的行为主体是地方政府和开发商,两者均以实现自身利益最大为目标,策略的选择依赖于交易双方对自身净收益的评价。此博弈为三阶段完全信息的动态博弈,地方政府和开发商的行为均是可以观察到的。首先,地方政府选择囤地或卖地的策略;其次,在地方政府选择卖地的条件下,开发商可以选择开发或不开发策略;第三,如果开发商选择不开发的策略,地方政府可以选择惩罚或默认。用aii=,2,3,4)表示地方政府获得的收益,bii=,2,3,4)表示开发商获得的收益。见图3)。
第一博弈阶段,地方政府若采取囤地策略,一般来说房地产商会选择放弃在该地区的投资,从前面分析可以知道,对于一定的时间周期,土地价格必然上涨,即其上涨概率为,设其基期价格为P,上涨量为X,潜在开发收益为Y,其中Y>X,那么囤地可能的收益期望a=P+X+Y,而开发商的收益b=0;第二博弈阶段,由于地方政府间的博弈,地方政府不可能长时间囤积土地,地方政府若采取卖地策略,而开发商选择开发策略,那么房地产开发会立即进行,地方政府收益期望会立即实现,即a2=P+Y,设开发商收益期望为b2=,>X;第三博弈阶段,开发商成为囤地者,地方政府若对开发商不开发策略予以默认,那么地方政府收益期望会立即实现,即a3=P+X,开发商收益期望b3=X;地方政府若对开发商不开发行为予以惩罚,设其惩罚约束成本为Cf,那么地方政府收益期望a4=P+X-Cf,开发商收益期望b4=X-Cf。
从地方政府收益期望来看,对土地垄断性和土地资源的稀缺性使地方政府收益期望a>a2>a3>a4,对于地方政府来说,囤地是使其利益最大化的最优策略,从前面分析我们知道,囤地使土地供给减少,破坏了原有的土地市场均衡,致使土地价格上涨,这种土地价格上涨,我们可称之为博弈性土地价格上涨,该上涨不是必然的,是可以通过政策进行调控的。
另外,地方政府收益a2>a3>a4,即地方政府在选择不囤地的情况下,与开发商合作完成土地开发也可获得仅次于囤地的收益,此时开发商获得整个博弈过程的最大收益b2,b2>b3>b4>b,因此开发商一定会选择开发策略,此阶段的合作性博弈使地方政府和开发商形成利益联盟。这能够很好解释很多地方政府违背中央意图进行房地产开发现象。
第三阶段:住房供应量减少导致房价升高。
房价上升循环的第三阶段是购房者之间博弈的结果,博弈的行为主体是所有购房者。从前面分析我们知道,非博弈性和博弈性的土地价格上涨使房价两次升高,而如果所有购房者统一集体行动,均采取观望不购买策略,假设有足够可租用的住房,房价也不可能升高。下面我们证明这种统一集体行动是不可能实现的。
从前面的假设我们可以得出,参与博弈的所有购房者购房动机是投资或者投机,在此基础上我们进行分析。我们以两个购房者作为购房者集体代表,假设投资收益只要大于0即可,我们假设不存在购买力问题,买房是一种投资或投机行为,如果购房者都不买房,则没有投资收益,如果买房,可能面临房价上涨和下跌两种可能,设该概率为A和-A,对于一定的时间周期,上涨或下跌量为X和-Y,那么买房可能的收益期望即效用函数是XA-Y-A,因此,购房者间动态博弈矩阵为:
设R=XA-Y-A),R是未来时间内的投资收益期望,讨论R=XA-Y-A)的值,如果R大于0,那么入市,入市是纳什均衡;反之,观望,观望是纳什均衡。此博弈能够很好解释2009年至200年我国房价增长过快现象,这期间地价和房价快速提高,国家出台一些调控政策,但并没从根本上改变购房者看涨预期,使其收益期望R远远大于0,从某个购房者利益出发,无论其他购房者采取什么样的策略,对于他的最优策略就是入市,从整个购房者集体来看,整个购房者集体均会采取入市策略,形成统一集体行动,从而使房地产市场供应更加紧张,致使地价和房价增长快于一般速度。此时房价的升高是购房者间博弈的结果,是源于购房者的预期,其幅度是不可预测的。
第四阶段:房价上升诱使土地价格上涨。
房价同比上涨是第四阶段开发商之间博弈的前提条件,房价不可预测上涨带来的巨大利润空间诱使更多的开发商追逐更少的土地,在目前我国国有土地出让实行招拍挂制度前提下,便形成完全信息下开发商之间的“斗鸡博弈。每个开发商都有两种策略,即加价或不加价,我们以两个开发商作为开发商集体竞价代表,假设双方均选择加价,则地价成本增加,两者收益为-2个单位;如果一方加价,而另一方不加价,则加价的一方获得开发机会,赢得利润,收益为个单位,而不加价的一方失去开发机会,损失利润,收益为-个单位;如果双方均不加价,均失去开发机会,损失利润,收益均为-个单位,博弈矩阵为:
这个博弈有两个纯策略纳什均衡:一方加价,另一方不加价;或一方不加价,另一方加价。在前面分析我们知道,地价成本可以转嫁给购房者,所以每个开发商均会优先选择加价策略,在其收益预期为正及经济实力允许的情况下,任何一方不会放弃竞价,从而导致地价持续攀升,这能够很好解释全国各地“地王频频出现的现象。当然,由于开发商经济实力毕竟存在差别或对收益预期判断不同,终有一方采取不加价策略,此时博弈结束。
三、政策建议
一适当借鉴新加坡房地产发展模式
从地方政府和开发商的博弈可以看出,由于地方政府的垄断性博弈致使土地价格上涨,因此可借鉴新加坡模式,即先把购房者能够承受的价格计算出来,以此价格为基础,扣除建筑成本、开发商固定比例利润之后得出土地价格,这样既能控制博弈性土地价格上涨,也能防止开发商暴利,并且把房价控制在购房者能够承受范围之内。
二加快廉租房建设
从购房者间博弈分析可以看出,政府应该加大廉租房建设投资力度,给予开发商政策支持,加快廉租房等保障性住房建设,提供足够的可租用的住房,缓解房地产市场供给紧张状况,从而降低开发商及购房者收益预期。
三继续缩紧房地产信贷。
从购房者间博弈分析可以看出,假设购房者不存在购买力问题,购房者均会入市,形成统一集体行动促进房价升高,因此继续采取多种手段缩紧房地产信贷,影响购房者购买能力,能够有效干预购房者入市。
四完善土地出让招拍挂制度
从开发商之间博弈可以看出,在土地出让招拍挂制度下,若把价格作为土地竞得的唯一标准或重要标准,地价就会节节攀升,因此完善土地出让招拍挂制度,地方政府切勿急功近利,应把投资者的资质、从业经验、房产业绩、市场声誉、信用度、开发计划、土地利用率等指标作为土地竞得的重要标准。
五出台更为严厉的调控政策
从前面博弈分析可以看出,无论是地方政府、开发商,还是购房者,收益预期一直是促使房价上升循环进行的关键因素,目前,由于国家先后出台一系列调控房地产市场相关政策,房地产市场基本处于观望阶段,因此国家应该继续出台更为严厉的调控政策,传递房地产政策趋紧信号,坚定市场信心,以降低地方政府、开发商及购房者收益预期,从而有效抑制囤地、高价竞地及炒房行为。
参考文献:
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[2]张蔷薇,徐健.房地产市场价格博弈分析[].华东经济管理,2007,2.
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